Как определить стоимость права аренды для арендатора?

Оценка права аренды для арендатора проводится в рамках экспертной денежной оценки права пользования земельным участком для отражения в бухгалтерском учете, при определении стоимости актива оценке корпоративных прав а также при принятии имущественных решений.
 
Существует распространенное мнение, которое часто вводит в заблуждение потенциального арендатора, о том, что чем больше срок договора аренды земельного участка, тем ближе стоимость права аренды для арендатора к рыночной стоимости участка.
 
Согласно п.44 Методики экспертной денежной оценки земельных участков оценка права аренды земельного участка для арендатора определяется с применением таких методических подходов:
сопоставления цен продажи;
капитализация дополнительного дохода арендатора земельного участка;
стоимость права аренды земельного участка для арендатора может быть также рассчитана как разница между рыночной стоимостью земельного участка и стоимостью интереса собственника земельного участка.
 
В текущих условиях информационная база подхода сопоставления цен продажи очень узкой и формируется практически за счет земель коммунальной и государственной собственности.
В рамках другого подхода стоимость права аренды для арендатора определяется как текущая стоимость будущего дополнительного дохода, размер которого определяется как разница между рыночным уровнем чистого операционного дохода (от сдачи участка в аренду) и чистым операционным доходом от поступления платы, определенной договором аренды земельного участка.
 
Информационной базой данному подходу служат рыночные условия аренды земельных участков, имеющиеся практически только в сегменте с / х земель. При отсутствии сведений о рыночных ставок аренды чистый операционный доход допускается определить как произведение рыночной стоимости земельного участка на ставку капитализации.
 
Приведение дополнительного дохода в текущую стоимость осуществляется путем его дисконтирования (непрямой капитализации) на период от даты оценки до окончания действия договора аренды.
 
Если условия договора аренды (в первую очередь арендная ставка) являются рыночными, то дополнительный доход арендатора равна нулю, соответственно и стоимость права аренды для арендатора также равна нулю. В данном случае стоимость права аренды для арендодателя равна рыночной стоимости земельного участка, на чем и базируется инвестиционный метод оценки стоимости земельного участка.
 
Положительное значение дополнительного дохода арендатора возникает, когда ставка аренды по договору меньше рыночной ставку аренды. Если договорная ставка аренды превышает рыночную стоимость права аренды для арендатора приобретает отрицательное значение.
 
Аналогичным образом определяется стоимость эмфитевзиса.
 
Итак, соотношение договорной и рыночной ставки аренды земельного участка является основой формирования дополнительного дохода арендатора, и указанная выше распространенное мнение является верным исключительно в случаях, когда договорная арендная плата существенно меньше рыночной. Наиболее уязвимыми являются покупатели недвижимого имущества, расположенного на арендованных земельных участках коммунальной или государственной собственности, которые покупают объекты по ценам, сопоставимым с недвижимым имуществом с участками в частной собственности. В современных условиях часто ставка аренды, начисляется в размере от 3% до 12% от нормативной денежной оценки, значительно превышает рыночную, это в свою очередь приводит к существенному негативного влияния правового статуса земельного участка на стоимость недвижимого имущества.
 
Все вышесказанное еще раз подчеркивает, что при принятии имущественных решений очень важно адекватно оценить стоимость определенного объекта.
 
 
 
 
 
 
© 2020 Ассоциация «Земельный союз Украины». Все права защищены.
Данная информация была подготовлена ​​Ассоциацией «Земельный союз Украины». Запрещается воспроизведение и использование полностью или любой части данной информации в любом формате, включая графический, электронный, копирование, перепечатка или использование в любой другой способ без письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

Про "Земельну спілку України"

 

 

Асоціація "Земельна Спілка України" (ЗСУ) була заснована в 2004 році групою землевпорядних організацій. Асоціація є недержавною неприбутковою організацією.
 

Клієнти та партнери

  • Комітет з питань аграрної політики та земельних відносин ВР
  • Міністерство аграрної політики та продовольства
  • Держгеокадастр
  • Міністерство юстиції України
  • Державна реєстраційна служба України
  • Національний Університет біоресурсів і природокористування України
  • Проект USAID АгроІнвест
  • Проект USAID Правова країна
  • United Nations Development Programme (UNDP)
  • Food and Agriculture Organization (FAO)
  • BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
  • Асоціація фермерів та приватних землевласників України
  • Український союз промисловців та підприємців
  • Українська національна іпотечна асоціація
  • Асоціація адвокатів України
  • Український клуб аграрного бізнесу

Змі про нас

Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Детальніше...

Війна за ринок землі – законопроєкт №2194...

Детальніше...

Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Кабінет Міністрів України пропонує затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Відповідний проєкт постанови уряду розміщено на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. AgroPolit.com дізнався думку авторів постанови, землевпорядників та фахівців із земельних питань про причини та наслідки нововведень.

Детальніше...

Голова Держгеокадастру пояснив, що буде з орендою паїв після земельної реформи

Детальніше...

Земля громадам від Президента: де її шукати?

Детальніше...

Роман Лещенко – про передачу державних земель народу, інвентаризацію, корупцію, детінізацію, безоплатну приватизацію

Детальніше...

Держгеокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників

Держгекокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників. Про це під час Всеукраїнського земельного форуму заявив керівник Держгеокадастру Роман Лещенко. 
Детальніше...

Бюджет України-2021: завдання вижити – пошук ресурсів для покриття дефіциту

Детальніше...

Суд заарештував земельні ділянки Андрія Вавриша - "Наші Гроші"

Детальніше...

Що не так із новим податком на землю

Детальніше...

Послуги

Увага!

Земельна спілка України

- не надає безкоштовних консультацій

- не допомагає безкоштовно отримати і оформити землю

- не займається оформленням окремих ділянок площею менше 2,1 га або паїв

- не працює у вихідні і святкові дні

 

Для замовлення послуг звертайтеся за телефонами:

38 098 508 80 00

Наша електронна пошта

office@zsu.org.ua

 

 

Асоціація «Земельна спілка України» надає послуги на території всієї України через мережу з більш ніж 40 представництв і партнерських організацій:

 

Усні консультації

 

Письмові консультації

 

Земельні спори (в тому числі межові). Їх вирішення в суді

 

Оскарження упереджених висновків державних органів щодо документації із землеустрою та оцінки земель

 

Первинна громадська науково-технічна експертиза документації із землеустрою та оцінки земель

 

Безпілотні технології в сільському господарстві

 

Безпілотні технології в промисловості

 

Проект відведення земельної ділянки. Технічна документація із землеустрою

 

Купівля-продаж землі

 

Оптимізація плати за землю

 

Аудит земельної ділянки

 

Підготовка договорів і кошторисів щодо землевпорядних послуг

 

Інвентаризація земель

 

Топозйомка 1:500, 1:2000

 

Представництво інтересів

 

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

 

Винесення в натуру меж земельної ділянки

 

Зміна цільового призначення (переведення земель)

 

Оформлення договорів оренди землі та їх подовження

 

Переоформлення земельної ділянки на нового власника

 

Брокерські послуги

 

Законотворча діяльність та лобіювання інтересів

 

Консолідація земель сільськогосподарського призначення (формування єдиних масивів)

 

Розділ і об'єднання земельних ділянок

 

Розробка еколого-економічного обґрунтування

 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки

 

Комерційні послуги для фермерів

 

Супровід угод, пов'язаних із землею

 

Чому клієнти обирають Земельну спілку України?

 

З послугами для агробізнесу Ви можете ознайомитися на наших сайтах (http://zem.com.ua/ та http://koshyl.wix.com/land-for-garden)

 

Послуги для компаній

 

 

 

 

 

Послуги для громадян

 

 

Продати земельну ділянку
 
 
Послуги для бізнесу
 
 
Послуги для фізосіб
 
Консультації
 

Комерційні послуги та консультації т044-384-08-66044-384-08-68

© 2004-2021 Асоціація «Земельна спілка України». Усі права захищено.

Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України ». Авторські права на всі матеріали, представлені на цьому сайті, належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Будь-яке копіювання, у тому числі окремих частин текстів чи зображень, публікування і републікування, передрук чи будь-яке інше поширення матеріалів, що містяться на цьому сайті, в якій би формі та яким би технічним способом воно не здійснювалося, дозволено при умові обов'язкового вказання активного гіперпосилання на цей сайт.