Крок 1
Чинним законодавством України передбачена можливість землекористувача продати належне йому право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).
Увага! Право емфітевзису щодо земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що на ній розташовані).
Законом на землекористувача не покладений обов’язок щодо погодження питання продажу із власником земельної ділянки, але останній наділений переважним перед іншими особами правом на придбання емфітевзису, за ціною, що оголошена для продажу, та на інших рівних умовах.
Тому землекористувач зобов’язаний повідомити власника про свій намір продати право емфітевзису.
Таке повідомлення доцільно оформити шляхом надіслання власнику проекту договору купівлі-продажу.
Увага!
У тексті договору не слід вказувати найменування чи персональні дані особи, яка хоче виступити покупцем. Власника земельної ділянки слід повідомляти лише про ціну та інші умови договору.
Крок 2
Разом із проектом договору доцільно скласти лист на ім'я іншої сторони, у якому обґрунтувати необхідність внесення змін. Лист разом з усіма примірниками проекту договору про внесення змін слід направити власнику земельної ділянки.
Зразок договору про продаж права емфітевзису і супровідного листа про надіслання його власнику земельної ділянки можна завантажити на сайті zem.ua.
Крок 3
У разі прийняття власником рішення про використання переважного права, з ним укладається договір купівлі-продажу.
У разі ж, якщо власник відмовився від використання переважного права або протягом одного місяця не надіслав письмової згоди на купівлю, право емфітевзису можна продавати іншій особі.
Увага! Якщо землекористувач вирішить продати право емфітевзису за ціною, яка є нижчою за ціну, запропоновану власникові земельної ділянки, договір купівлі-продажу може бути оскаржений останнім. Тому при зменшенні ціни чи інших істотних умов договору, доцільно повторно повідомити власника земельної ділянки і дочекатись його відповіді або спливу одного місяця.
Важливо! У разі порушення права переважної купівлі власник земельної ділянки може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.
Крок 4
Незважаючи на те, що договір купівлі-продажу права емфітевзису був укладений, його покупець набуде це право не з моменту його підписання, а лише після здійснення його державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Таку державну реєстрацію здійснюють державні реєстратори у відповідних управліннях юстиції, а якщо договір посвідчується нотаріально – нотаріус.
У разі ж, коли право емфітевзису викупив власник земельної ділянки, він має ініціювати державну реєстрацію припинення такого права.
Увага! У разі, якщо договір емфітевзису був укладений до 1 січня 2013 року, для продажу права емфітевзису необхідно спочатку зареєструвати у вказаному реєстрі право власності на земельну ділянку, потім – право емфітевзису, і лише після цього реєструвати це право за його покупцем.
Читайте також: Як орендодавцю змінити договір оренди землі за згодою сторін?
© 2014 Асоціація «Земельна спілка України». Всі права захищено.
Дана інформація була підготовлена Асоціацією «Земельна спілка України». Забороняється відтворення та використання повністю або будь-якої частини даної інформації у будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання, передрук чи використання в будь-який інший спосіб без письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».