«Ковдра» розбрату

14.07.2016
Земельний кодекс містить можливість обміну рівноцінних ділянок усередині одного поля навіть в умовах мораторію.
 
Типове українське поле – як ковдра з клаптиків: кількох десятків ділянок, що належать різним власникам
 
Одним із найбільших жахів сільгоспвиробника є питання консолідації земельних масивів. Саме через нього і малий фермер, і агрохолдинг бояться введення ринку землі, а потужне агролобі в парламенті із завидною постійністю його блокує. І боятися їм, безумовно, є чого.
 
У процесі земельної реформи 27 млн гектарів державних земель — майже половина території України — спочатку були передані в колективні господарства, а далі розділені серед їхніх працівників. На першому етапі кожному дістався сертифікат (пай), що давав право на отримання землі. Воно було абстрактним, без прив’язки до конкретної земельної ділянки. По суті, кожен працівник мав би у власності своєрідну «акцію» в земельному банку підприємства, що спрощувало передачу поля в оренду: набрав потрібний відсоток голосів від загальної кількості, пропорційно до нього використовуєш якийсь земельний масив. Навіть відмова власника паю не була б такою болісною для потенційного орендаря — за умови заміни його іншим сертифікатом.
 
Якби на цьому етапі земельна реформа спинилася, ситуація з консолідацією земель нині була б значно оптимістичнішою. Втім, розпочався наступний етап реформи — конвертація сертифікатів-паїв у земельні ділянки з установленням їхніх меж й оформленням права власності на конкретну людину. На сьогодні цей процес практично завершено. Майже 96% пайовиків отримали свої персональні земельні ділянки. Тепер типове поле — це ковдра з клаптиків: кількох десятків ділянок, що належать  різним власникам. Тож, аби взяти в оренду земельний масив — поле, сільгоспвиробник мусить усіх їх знайти й домовитися з кожним. Завдання вкрай непросте, бо власникам пайової землі в середньому далеко за 60. Декотрі виїхали із села, а то й із країни, і нині мешкають за кордоном. Землі тих, що померли, перейшли у спадок родичам. Часто — не одному, а кільком, відтак, ділянку роздробили на частини.
 
Окрема історія з відумерлою спадщиною — землею, яка після смерті власника не була передана спадкоємцям через їх відсутність або небажання переоформлювати її. Таких ділянок, за деякими оцінками, близько півмільйона, а їх загальна площа — близько 2 млн гектарів. Відумерла спадщина повинна за рішенням суду оформлятися у власність органу місцевого самоврядування населеного пункту, у якому проживав власник перед смертю. Проте оформляють її далеко не всі місцеві ради (нема кому і нема за що), а якщо ділянка потрапляє у власність великого міста, наприклад Києва, то отримати рішення Київради на передачу в оренду пари гектарів у якійсь віддаленій області дуже непросто. Додатково ускладнює ситуацію той факт, що далеко не вся земля внесена до земельного кадастру (17 із 25 млн ділянок, за даними Держгеокадастру), а якщо й унесена, то з накладками та помилками (їх уже налічується приблизно мільйона).
 
Усі ці обставини змушують сільгоспвиробника утримувати штат фахівців, котрі вносять ділянки у кадастр, оформлюють спадщини, укладають договори оренди й різні додатки до них. Потрібно врахувати, що понад половину наявних договорів оренди укладено на термін до 5 років. Обмеження мінімального терміну оренди до 7 років, які нещодавно набули чинності, мало стимулюють власників здавати землю в обробіток на тривалий строк. Зазвичай на мінімум і здають. Тож для аграрія це постійні клопоти й витрати: на той момент, коли нові договори оформлено й зареєстровано, термін дії чинних закінчується, виникає потреба оформлення спадщини й т. ін. Утруднює ситуацію ще й те, що до майже кожної ділянки запроектовано під’їзд. Тож сітка таких доріг накладається на поля по всій Україні. Загалом це понад 400 тис. гектарів. Ці дороги досі в колективній формі власності, яка вже відсутня в чинному Земельному кодексі. Як виходити із цієї колізії? Наразі держава ще не вирішила. Власне, й зарплата працівника Держгеокадастру в 1500 грн аж ніяк не стимулює до боротьби з корупцією.
 
Утім, мабуть, найпроблемніші принципові питання — як знайти умови оренди, що задовольняли б і власника, й орендаря, і що робити, коли не вдається досягти компромісу?
 
Ще 10–15 років тому, оскільки багато земель не оброблялося й конкуренції між аграріями майже не існувало, селяни раді були отримати за свою землю хоч щось. Тоді договори оренди зазвичай укладали на тривалий строк, аж до 49 років, із мінімальною орендною платою 1–3% нормативної оцінки. Часто з формалізацією відносин не морочилися — домовлялися усно, а якщо й підписували якісь угоди, то вони не проходили державну реєстрацію й укладалися з порушеннями. Ділянки, власника яких не могли знайти, або ж про умови користування якими не домовлялися, обробляли в загальному масиві. Власники (переважно мешканці села) з низькими правовими знаннями рідко зверталися до суду й ще рідше його вигравали.
 
Щоправда, відтоді ситуація змінилася. Через конкуренцію суттєво зросла орендна плата, й часто вона становить значну частину бюджету сільських мешканців. Тепер сільгоспвиробники, котрі прагнуть розширити земельний банк, виступають на боці власників у суді: допомагають розірвати договори з порушеннями, припиняють обробку ділянок без офіційних документів. Та й власники стали значно обачніші й грамотніші — їх важче змусити укласти договір наосліп, вони вимагають підвищення орендної плати, йдуть до суду та виграють.
 
Тепер уже агровиробники потрапляють у скрутну ситуацію — міські спадкоємці паїв відмовляються здавати землю на умовах, що були чинними раніше. За пару тисяч гривень орендної плати на рік вони відмовляються підписувати договори взагалі. З’явився і бурхливо розвивається земельний рекет: на територію сільради заходить підприємство, яке бере землю в оренду, не піклуючись про формування цілісних масивів. Навпаки, беруть по 3–4 ділянки в полі, «перебиваючи» чинного орендаря додатковими парою сотень гривень оренди на рік, роблять обробку масиву нереальною або дуже витратною. Далі пропонують основному орендарю викупити таке підприємство на своїх умовах.
 
Часто реальні агровиробники опиняються у своєрідному клінчі: наввипередки набирають паї у власників й отримують страшні клаптеві ковдри, які неможливо обробляти. Прагнучи переманити на свій бік пайовиків, орендну плату піднімають до економічно необґрунтованих 10–20% нормативної оцінки, аби не пустити на поля конкурента.
 
Ситуація рік у рік ускладнюється і все більше виходить з-під контролю. Сьогодні вже не рідкість і силові протистояння сільгоспвиробників та різного роду тиск на пайовиків. У цій ситуації навіть зняття мораторію на продаж сільгоспземель, на мій погляд, мало допоможе ситуації. Нині практично повним законним аналогом купівлі-продажу паю є укладення довгострокового договору емфітевзису з виплатою всієї суми в момент підписання документа. Практичний досвід роботи з такими договорами показує, що продаж землі за 300 або близько того доларів за гектар існує в основному в головах політиків. Ситуація протилежна. Значна частина власників готова розлучитися зі своєю землею тільки в обмін на квартиру, будинок, навчання за кордоном для дітей, круглу суму у 20, 30, 50 або 100 тис. доларів. Не вірите? Пошукайте в інтернеті оголошення, поспілкуйтесь із власниками, спробуйте сформувати єдиний масив хоча б у 10 гектарів. Звісно, про жодну економічну доцільність тут не йдеться — на таких умовах земля буде дорожчою, ніж у країнах Старої Європи чи США. З другого боку, власник має повне право на таку позицію.
 
На мій погляд, справедливим рішенням цього конфлікту може бути примусовий перерозподіл: обмін рівноцінних ділянок усередині одного земельного масиву — поля. Ініціатором такого рішення може бути будь-який власник або користувач землі, виконуватися така дія має коштом ініціатора. Простіше кажучи, власники землі та сільгосппідприємство (або підприємства) повинні мати механізм мирного вирішення ситуації з найменшими втратами. Не хочеш продавати або здавати в користування землю посеред поля агровиробнику, отримуй рівноцінну ділянку біля дороги й роби з нею, що хочеш — обробляй самостійно, чекай відповідних умов оренди чи емфітевзису. Не подобається такий варіант — питання має бути вирішене в суді.
 
Земельний кодекс уже містить можливість обміну ділянок навіть в умовах мораторію (розділ Х). Звісно, конкретні деталі, запобіжні механізми потрібно обговорити з державними органами, сільгоспвиробниками, органами місцевого самоврядування — представниками громадян. Інакше війни за землю розпалюватимуться дедалі більше.
 
 
Андрій Кошиль, президент Асоціації «Земельна спілка України»
газета "АгроМаркет", липень 2016 року

Про "Земельну спілку України"

 

 

Асоціація "Земельна Спілка України" (ЗСУ) була заснована в 2004 році групою землевпорядних організацій. Асоціація є недержавною неприбутковою організацією.
 

Клієнти та партнери

  • Комітет з питань аграрної політики та земельних відносин ВР
  • Міністерство аграрної політики та продовольства
  • Держгеокадастр
  • Міністерство юстиції України
  • Державна реєстраційна служба України
  • Національний Університет біоресурсів і природокористування України
  • Проект USAID АгроІнвест
  • Проект USAID Правова країна
  • United Nations Development Programme (UNDP)
  • Food and Agriculture Organization (FAO)
  • BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
  • Асоціація фермерів та приватних землевласників України
  • Український союз промисловців та підприємців
  • Українська національна іпотечна асоціація
  • Асоціація адвокатів України
  • Український клуб аграрного бізнесу

Змі про нас

Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Детальніше...

Війна за ринок землі – законопроєкт №2194...

Детальніше...

Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Кабінет Міністрів України пропонує затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Відповідний проєкт постанови уряду розміщено на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. AgroPolit.com дізнався думку авторів постанови, землевпорядників та фахівців із земельних питань про причини та наслідки нововведень.

Детальніше...

Голова Держгеокадастру пояснив, що буде з орендою паїв після земельної реформи

Детальніше...

Земля громадам від Президента: де її шукати?

Детальніше...

Роман Лещенко – про передачу державних земель народу, інвентаризацію, корупцію, детінізацію, безоплатну приватизацію

Детальніше...

Держгеокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників

Держгекокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників. Про це під час Всеукраїнського земельного форуму заявив керівник Держгеокадастру Роман Лещенко. 
Детальніше...

Бюджет України-2021: завдання вижити – пошук ресурсів для покриття дефіциту

Детальніше...

Суд заарештував земельні ділянки Андрія Вавриша - "Наші Гроші"

Детальніше...

Що не так із новим податком на землю

Детальніше...

Послуги

Увага!

Земельна спілка України

- не надає безкоштовних консультацій

- не допомагає безкоштовно отримати і оформити землю

- не займається оформленням окремих ділянок площею менше 2,1 га або паїв

- не працює у вихідні і святкові дні

 

Для замовлення послуг звертайтеся за телефонами:

38 098 508 80 00

Наша електронна пошта

office@zsu.org.ua

 

 

Асоціація «Земельна спілка України» надає послуги на території всієї України через мережу з більш ніж 40 представництв і партнерських організацій:

 

Усні консультації

 

Письмові консультації

 

Земельні спори (в тому числі межові). Їх вирішення в суді

 

Оскарження упереджених висновків державних органів щодо документації із землеустрою та оцінки земель

 

Первинна громадська науково-технічна експертиза документації із землеустрою та оцінки земель

 

Безпілотні технології в сільському господарстві

 

Безпілотні технології в промисловості

 

Проект відведення земельної ділянки. Технічна документація із землеустрою

 

Купівля-продаж землі

 

Оптимізація плати за землю

 

Аудит земельної ділянки

 

Підготовка договорів і кошторисів щодо землевпорядних послуг

 

Інвентаризація земель

 

Топозйомка 1:500, 1:2000

 

Представництво інтересів

 

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

 

Винесення в натуру меж земельної ділянки

 

Зміна цільового призначення (переведення земель)

 

Оформлення договорів оренди землі та їх подовження

 

Переоформлення земельної ділянки на нового власника

 

Брокерські послуги

 

Законотворча діяльність та лобіювання інтересів

 

Консолідація земель сільськогосподарського призначення (формування єдиних масивів)

 

Розділ і об'єднання земельних ділянок

 

Розробка еколого-економічного обґрунтування

 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки

 

Комерційні послуги для фермерів

 

Супровід угод, пов'язаних із землею

 

Чому клієнти обирають Земельну спілку України?

 

З послугами для агробізнесу Ви можете ознайомитися на наших сайтах (http://zem.com.ua/ та http://koshyl.wix.com/land-for-garden)

 

Послуги для компаній

 

 

 

 

 

Послуги для громадян

 

 

Продати земельну ділянку
 
 
Послуги для бізнесу
 
 
Послуги для фізосіб
 
Консультації
 

Комерційні послуги та консультації т044-384-08-66044-384-08-68

© 2004-2021 Асоціація «Земельна спілка України». Усі права захищено.

Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України ». Авторські права на всі матеріали, представлені на цьому сайті, належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Будь-яке копіювання, у тому числі окремих частин текстів чи зображень, публікування і републікування, передрук чи будь-яке інше поширення матеріалів, що містяться на цьому сайті, в якій би формі та яким би технічним способом воно не здійснювалося, дозволено при умові обов'язкового вказання активного гіперпосилання на цей сайт.