Емфітевзис: селян лякають нормами, які існують 12 років

30.08.2016

Невдовзі нас чекає новий політичний сезон у парламенті.

Все свідчить про те, що осінь-зима будуть бурхливими для земельної сфери.

Так, чекає на голосування законопроект №4355, який повинен кардинально змінити розподіл повноважень з розпорядження державними землями.
 
Також уряд буде виносити на обговорення законопроект про обіг земель сільськогосподарського призначення.
 
До того ж, Мінагрополітики повинне представити парламенту пропозиції щодо обігу прав оренди землі.
 
У Верховній Раді зареєстрований ще один акт, щодо якого почалася бурхлива дискусія.
 
Мова йде про проект закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо вдосконалення правового регулювання користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)". Емфітевзис — це аналог оренди землі: землекористувач може продавати це право без згоди власника.
 
Свої позиції вже висловили народні депутати Олександр Бакуменко, Олег Кулініч, Валерій Давиденко, Вадим Івченко, а також низка профільних асоціацій.
 
Голова Аграрної партії Віталій Скоцик навіть обіцяв поставити питання про виключення з її членів Олександра Бакуменка за участь у розробці цього проекту.
 
Оскільки я є співавтором проекту, хотів би висловитися стосовно критичних зауважень на його адресу. Заява Аграрної партії, на мій погляд, — політичний документ, а я не політик, тож зупинюся на коментарях Івченка.
 
Якщо окреслити усі зауваження цього депутата однією фразою, то законопроект не подобається тим, що його автори начебто намагаються запустити схеми прихованого продажу сільськогосподарської землі.
 
При цьому ігнорується той факт, що емфітевзис — не вигадка авторів проекту. Він існує в Україні з часу прийняття Цивільного кодексу у 2004 році.
 
Пропоную таку форму: цитую статтю Івченка і надаю відповідний коментар.
 
"Ділки, які накопичують великі масиви, зможуть відійти від державного  регулювання ціни на землю. Це призведе до ще більшого зубожіння селян та до втрати коштів місцевими бюджетами — ПДФО, єдиного податку, індексації".
 
Звучить дуже загрозливо. Однак, застосовуючи механізм емфітевзису, його користувачі не зможуть відійти від державного регулювання ціни на землю. Хоча б тому, що такого регулювання в Україні нема.
 
Правил щодо орендної плати за приватну землю нема. Є лише рекомендовані указами президента розміри плати. Нема і правил щодо купівельної ціни та індексації, бо ціна й орендна плата — продукт домовленості сторін.
 
Звідки взялися висновки про ПДФО та єдиний податок, теж невідомо.
 
Податок з доходів фізосіб буде сплачуватися при оплаті коштів за користування землею, як і зараз. Емфітевт, як і будь-який землекористувач, зможе бути платником єдиного податку п'ятої групи чи, як його раніше називали, фіксованого аграрного податку. Жодних змін до цих положень законопроект не містить.
 
"За договором емфітевзису користувач має право без дозволу власника землі продати своє право користування ділянкою третій особі".
 
Пропоную автору цього вислову прочитати статтю 102-1 Земельного кодексу: право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування".
 
Таке ж положення є у статті 407 Цивільного кодексу. Це чинні норми.
 
"Користувач може дозволити третій особі прокласти лінії електропередач, трубопроводи, проходи, проїзди, брати за це плату, а селянин, якщо й отримає землю назад, матимете неповноцінну ділянку з обмеженнями у використанні".
 
Це нова норма. Мова йде про встановлення земельних сервітутів. Але чому прохід чи проїзд по ділянці, переданій в користування на 30 років, повинен узгоджуватися з власником? Якщо ділянка передається у довгострокове користування, то цілком природним є надання користувачу права нормального господарювання на ній.
 
Це можна зробити шляхом і прокладення ЛЕП, і облаштування меліоративних систем. Я вже не кажу про те, що часто це не понизить, а підвищить вартість землі, поліпшивши її властивості, наприклад, при проведенні заходів з меліорації.
 
Єдине, що доцільно вказати в законі, — строк встановлених землекористувачем сервітутів повинен закінчуватися після закінчення строку емфітевзису. Це невеликі правки, які можна зробити в процесі підготовки законопроекту до другого читання.
 
"Право користування ділянкою може бути передане банку під заставу, без згоди якого розірвати договір власник не зможе, іноді навіть при порушенні користувачем умов договору".
 
Все правильно. Тільки можливість землекористувача віддавати в заставу право емфітевзису теж існує в Україні вже понад 12 років. Прочитайте статті 102-1 Земельного кодексу, 407 — Цивільного кодексу, 4 — закону "Про заставу".
 
А щодо згоди банку на розірвання договору з ініціативи власника, то поставте себе на місце банку. Ви б хотіли, щоб власник ділянки без вашого відома розірвав договір емфітевзису і зробив неможливим звернення стягнення на нього?
 
Таке право ніколи не буде ліквідним. Ніхто кредит під його заставу не надасть, а одна з цілей законопроекту — саме здешевлення кредитів.
 
Жоден закон не зобов'язує власника землі підписувати договір емфітевзису. Якщо ж він його підписав та одержав гроші, то, вибачте, договір треба виконувати. Якщо ж угоду порушує землекористувач, то суд зможе розірвати її в будь-якому разі.
 
"Товариствам надається можливість вносити право емфітевзису до статутного фонду, що значно підніме ціну на акції компанії. Саме це дозволить отримати під заставу кредит у європейських банках під 3-5%. Тобто гарно підготуватися до зняття мораторію на продаж землі".
 
По-перше, цього положення в законопроекті нема. Це чинна норма. Якщо необхідна допомога у її пошуку, то це написано у статті 102-1 Земельного кодексу, статті 407 Цивільного кодексу, статті 13 закону "Про господарські товариства".
 
По-друге, якщо завдяки прийняттю законопроекту будь-який фермер зможе одержати кредит під 3-5%, то на цей документ молитися треба. Значить, саме він вирішить усі проблеми вітчизняного аграрного сектора.
 
Що ж у підсумку?
 
Майже всі норми, до яких висуваються претензії, не є новими, а існують в законах понад 12 років. Тобто, користуючись логікою критиків проекту, усі розписані ними негативні наслідки вже повинні були настати, а переважну кількість земель вже повинні були скупити "спритні ділки" через механізм емфітевзису.
 
В реальності таких договорів в масштабах України трохи більше двох десятків тисяч. Це при тому, що договорів оренди землі щорічно укладається до кількох мільйонів. Може, побоювання критиків законопроекту надумані?
 
При цьому зовсім не говориться про позитивні норми проекту. Чомусь критиків проекту, які, наскільки я розумію, є противниками схем з обходу мораторію, не хвилює те, що закон дозволяє укласти договір емфітевзису на будь-який строк.
 
Договори користування землею на строк, який перевищує життя одного покоління, не можна вважати природним явищем. Будь-яка особа повинна брати зобов'язання і відповідальність лише щодо себе, а не щодо своїх нащадків.
 
Це справді соціально небезпечні речі, тому законопроект, за аналогією з орендою, пропонує встановити верхню межу строку дії договору — 50 років.
 
Не звертається увага на детально прописаний механізм застави права емфітевзису. Це повинно стимулювати банки використовувати дане право як об'єкт застави для зменшення кредитних ставок, які в агросекторі є надто високими. А без ліквідного об'єкта застави дешевих позик бути не може.
 
Особливий оптимізм в даному питанні викликає те, що законопроект розроблявся у взаємодії з банківськими асоціаціями та одержав загалом схвальні відгуки.
 
Ще однією нормою, яка повинна стимулювати застосування емфітевзису, є надання землекористувачу можливості передавати земельну ділянку в оренду. Сьогодні таке право має лише власник наділу. Ця можливість повинна стати зручним механізмом консолідації земель в умовах дії мораторію.
 
Наприкінці хотілося б сказати кілька слів про сам мораторій на відчуження сільськогосподарських земель. Хочеться звернути увагу от на що.
 
Демографічна ситуація у сільській місцевості далеко не ідеальна — значна кількість власників земельних паїв не має спадкоємців. Продати цю землю їм забороняє держава. Що ж буде з нею після їх смерті? Цивільний кодекс каже, що в такому випадку земля перейде до комунальної власності.
 
Чи вигідно це державі? З економічної точки зору, — так. Держава безоплатно одержує землю, яка навіть в умовах мораторію на "чорному" ринку коштує не менше 1 тис дол за га. Однак із соціальної точки зору все інакше.
 
Для людей похилого віку в селі єдиним джерелом доходу є пенсія та підсобне господарство. Чи гідно забороняти цим людям продати землю чи хоча б віддати її в користування на тривалий строк та одержати за це додаткові гроші?
 
Звісно, емфітевзис не панацея. Його вартість в умовах мораторію значно нижча, ніж вартість земельної ділянки в умовах вільного ринку. Проте якщо держава буде стимулювати його застосування, ми будемо мати певний баланс інтересів.
 
Землекористувач одержить інструмент для кредитування та консолідації, а власник землі одержить гроші, причому немалі. При цьому, що дуже важливо, землю все ж не продадуть і вона перейде спадкоємцям.
 
 

Про "Земельну спілку України"

 

 

Асоціація "Земельна Спілка України" (ЗСУ) була заснована в 2004 році групою землевпорядних організацій. Асоціація є недержавною неприбутковою організацією.
 

Клієнти та партнери

  • Комітет з питань аграрної політики та земельних відносин ВР
  • Міністерство аграрної політики та продовольства
  • Держгеокадастр
  • Міністерство юстиції України
  • Державна реєстраційна служба України
  • Національний Університет біоресурсів і природокористування України
  • Проект USAID АгроІнвест
  • Проект USAID Правова країна
  • United Nations Development Programme (UNDP)
  • Food and Agriculture Organization (FAO)
  • BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
  • Асоціація фермерів та приватних землевласників України
  • Український союз промисловців та підприємців
  • Українська національна іпотечна асоціація
  • Асоціація адвокатів України
  • Український клуб аграрного бізнесу

Змі про нас

Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Детальніше...

Війна за ринок землі – законопроєкт №2194...

Детальніше...

Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Кабінет Міністрів України пропонує затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Відповідний проєкт постанови уряду розміщено на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. AgroPolit.com дізнався думку авторів постанови, землевпорядників та фахівців із земельних питань про причини та наслідки нововведень.

Детальніше...

Голова Держгеокадастру пояснив, що буде з орендою паїв після земельної реформи

Детальніше...

Земля громадам від Президента: де її шукати?

Детальніше...

Роман Лещенко – про передачу державних земель народу, інвентаризацію, корупцію, детінізацію, безоплатну приватизацію

Детальніше...

Держгеокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників

Держгекокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників. Про це під час Всеукраїнського земельного форуму заявив керівник Держгеокадастру Роман Лещенко. 
Детальніше...

Бюджет України-2021: завдання вижити – пошук ресурсів для покриття дефіциту

Детальніше...

Суд заарештував земельні ділянки Андрія Вавриша - "Наші Гроші"

Детальніше...

Що не так із новим податком на землю

Детальніше...

Послуги

Увага!

Земельна спілка України

- не надає безкоштовних консультацій

- не допомагає безкоштовно отримати і оформити землю

- не займається оформленням окремих ділянок площею менше 2,1 га або паїв

- не працює у вихідні і святкові дні

 

Для замовлення послуг звертайтеся за телефонами:

38 098 508 80 00

Наша електронна пошта

office@zsu.org.ua

 

 

Асоціація «Земельна спілка України» надає послуги на території всієї України через мережу з більш ніж 40 представництв і партнерських організацій:

 

Усні консультації

 

Письмові консультації

 

Земельні спори (в тому числі межові). Їх вирішення в суді

 

Оскарження упереджених висновків державних органів щодо документації із землеустрою та оцінки земель

 

Первинна громадська науково-технічна експертиза документації із землеустрою та оцінки земель

 

Безпілотні технології в сільському господарстві

 

Безпілотні технології в промисловості

 

Проект відведення земельної ділянки. Технічна документація із землеустрою

 

Купівля-продаж землі

 

Оптимізація плати за землю

 

Аудит земельної ділянки

 

Підготовка договорів і кошторисів щодо землевпорядних послуг

 

Інвентаризація земель

 

Топозйомка 1:500, 1:2000

 

Представництво інтересів

 

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

 

Винесення в натуру меж земельної ділянки

 

Зміна цільового призначення (переведення земель)

 

Оформлення договорів оренди землі та їх подовження

 

Переоформлення земельної ділянки на нового власника

 

Брокерські послуги

 

Законотворча діяльність та лобіювання інтересів

 

Консолідація земель сільськогосподарського призначення (формування єдиних масивів)

 

Розділ і об'єднання земельних ділянок

 

Розробка еколого-економічного обґрунтування

 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки

 

Комерційні послуги для фермерів

 

Супровід угод, пов'язаних із землею

 

Чому клієнти обирають Земельну спілку України?

 

З послугами для агробізнесу Ви можете ознайомитися на наших сайтах (http://zem.com.ua/ та http://koshyl.wix.com/land-for-garden)

 

Послуги для компаній

 

 

 

 

 

Послуги для громадян

 

 

Продати земельну ділянку
 
 
Послуги для бізнесу
 
 
Послуги для фізосіб
 
Консультації
 

Комерційні послуги та консультації т044-384-08-66044-384-08-68

© 2004-2021 Асоціація «Земельна спілка України». Усі права захищено.

Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України ». Авторські права на всі матеріали, представлені на цьому сайті, належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Будь-яке копіювання, у тому числі окремих частин текстів чи зображень, публікування і републікування, передрук чи будь-яке інше поширення матеріалів, що містяться на цьому сайті, в якій би формі та яким би технічним способом воно не здійснювалося, дозволено при умові обов'язкового вказання активного гіперпосилання на цей сайт.