Публічна кадастрова карта

База земельного законодавства

База земельних ділянок

Законодавство: огляди, коментарі

Питання - відповіді

Господарство: дім, сад, город

Покрокові схеми

Фермерство: створення, ведення, оподаткування

Шаблони документів

Корисна інформація та посилання

Захист прав на землю

Відеоматеріали по земельних відносинах

Корисна інформація та посилання Науково-практичний коментар: На які земельні ділянки сільськогосподарського призначення поширюється мораторій на продаж?

Пунктом 15 Перехідних положень Земельного кодексу України (далі – ЗКУ) встановлено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Оскільки встановлені обмеження значною мірою обмежують права власників земельних ділянок щодо розпорядження майном, яке належить їм на праві приватної власності, у практиці земельних відносин досить часто виникають питання щодо більш чіткого визначення земельних ділянок сільськогосподарського призначення, відчуження яких обмежується згідно із Перехідними положеннями ЗКУ. Непоодинокими є невірні спроби розширеного тлумачення пункту 15 Перехідних положень ЗКУ посадовими особами органів державної влади, нотаріусами, судами (наприклад, щодо земельних ділянок, які надані для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства тощо). Такі тлумачення можуть ставати причиною порушення гарантованих статтею 90 ЗКУ законних прав власників земельних ділянок продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в заставу тощо.

Слід чітко усвідомлювати, що застосування земельного законодавства має здійснюватися на буквальному розумінні правових норм. Зокрема, встановлена законодавцем тимчасова заборона на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміну їх цільового призначення (використання), стосується не всіх земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які перебувають у приватній власності громадян та юридичних осіб, а лише їх окремих видів, зокрема:

А. Земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва

Відповідно до частини третьої статті 22 ЗКУ, землі сільськогосподарського призначення можуть передаватися у власність та надаватися у користування громадянам та сільськогосподарським підприємствам для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель (додаток 39 до Вимог до змісту, структури і технічних характеристик електронного документа, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051), а також наказу Держкомзему від 23.07.2010 № 548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель» (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за № 1011/18306), окремим видом цільового призначення земельних ділянок є призначення «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» (код 01.01). Таким чином, заборона, встановлена підпунктом «б» пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, поширюється на земельні ділянки, що мають саме цей вид цільового призначення, а саме – «перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» незалежно від способу набуття власником прав на земельну ділянку. Найбільш поширеним способом формування земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в Україні було виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) за результатами приватизації земель колективних сільськогосподарських підприємств, а також внаслідок приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств.

Варто зазначити, що згадана заборона не може поширюватися на земельні ділянки приватної власності, при наданні яких у власність було встановлене інше цільове призначення ніж «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», яке прямо згадується у підпункті «б» пункту 15 Перехідних положень ЗКУ. Зокрема, такими видами цільових призначень є: для ведення фермерського господарства (код 01.02); для ведення підсобного сільського господарства (код 01.04); для садівництва (01.05); для городництва (код 01.06); для сінокосіння і випасання худоби (код 01.07); для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства (код 01.08); для розміщення інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції (код 01.09); для іншого сільськогосподарського призначення (код 01.10). Всі ці види цільового призначення не згадуються у підпункті «б» пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, а тому обмеження щодо купівлі-продажу або інших способів відчуження відповідних земельних ділянок та зміни їх цільового призначення (використання), не можуть застосовуватися.

Наприклад, «земельні ділянки для ведення фермерського господарства» (код 01.02), не можуть прирівнюватися до «земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», оскільки вони належать до різних видів цільового призначення земель сільськогосподарського призначення, що прямо підтверджується Класифікацією видів цільового призначення земель, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051, а також наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548 «Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель» (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 1 листопада 2010 р. за № 1011/18306). Чинне земельне законодавство України (зокрема, у ст.ст. 18-21 ЗКУ) не містить приписів, які б дозволяли «прирівнювати» один до одного або б ототожнювали різні види цільового використання земельних ділянок. Натомість, пункт п’ятий статті 20 ЗКУ забороняє власникам самостійно визначати види використання земельних ділянок в межах категорії земель сільськогосподарського призначення. Інші акти законодавства, які не регулюють правовідносини щодо встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок не можуть бути підставою для «прирівнювання» правового режиму земельних ділянок, які належать до різних видів цільового призначення. Порядок зміни цільового призначення земельних ділянок приватної власності вичерпно врегульовується частиною третьою статті 20 ЗКУ.

Поширеною помилкою є спроби ототожнювати поняття «товарне сільськогосподарське виробництво» як один із видів економічної діяльності землевласника або землекористувача та вид цільового призначення земельних ділянок «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва». Зокрема, товарна сільськогосподарська продукція може вироблятися не лише на земельних ділянках, що безпосередньо надані «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва», а й на земельних ділянках іншого цільового призначення, проте це не є підставою для обмеження у цивільному обігу таких ділянок, що перебувають у приватній власності. Наприклад, окремі норми Закону України «Про фермерське господарство» (преамбула, т..ст. 1, 20, 22) дають визначення поняття «фермерське господарство» як «форми підприємницької діяльності громадян із створенням юридичної особи, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію, займатися її переробкою та реалізацією з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм для ведення фермерського господарства, відповідно до закону» та дозволяють фермерському господарству набувати прав власності на майно «необхідне для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» тощо. Статтею 1 Закону України «Про особисте селянське господарство» при визначенні поняття «особисте селянське господарство» вказується, що відповідна діяльність також може передбачати «реалізацію надлишків» одержаної сільськогосподарської продукції, що фактично свідчить про товарний характер її виробництва. Досить часто товарна сільськогосподарська продукція виробляється та реалізується сільськогосподарськими науково-дослідними установами та навчальними закладами, які використовують земельні ділянки, що надані «для дослідних і навчальних цілей, пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства», а також підприємствами, що мають підсобні господарства. Таким чином, одне лише виробництво на земельних ділянках товарної сільськогосподарської продукції не є підставою для визначення їх виду цільового призначення як «для ведення товарного сільськогосподарського виробництва» без додержання процедур, передбачених статтею 22 ЗКУ, адже наявність такого виробництва лише характеризує господарську діяльність землевласника або землекористувача (спрямованість якої, до речі, може змінюватися на його розсуд) і аж ніяк не є характеристикою правового режиму земельної ділянки.

Б. Земельні ділянки, що виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства

Відповідно до статті 5 Закону України «Про особисте селянське господарство», для ведення особистого селянського господарства можуть використовуватися земельні ділянки розміром не більше 2,0 гектара, передані фізичним особам у власність або оренду в порядку, встановленому законом. В той же час, розмір земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства може бути збільшений у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) та її спадкування членами особистого селянського господарства відповідно до закону. Таким чином, законодавство України дозволяє реалізовувати три основні правові моделі приватизації земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства громадянами:

•формування земельних ділянок у порядку безоплатної приватизації із земель державної або комунальної власності, відповідно до ст. 118 ЗКУ (не супроводжується виділенням земельної частки (паю));

•приватизація земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, відповідно до ст. 25 ЗКУ, що супроводжується виділенням земельної частки (паю);

•приватизація земель колективної власності, що належали колективному сільськогосподарському підприємству, сільськогосподарському кооперативу, сільськогосподарському акціонерному товариству на праві колективної власності через виділення в натурі (на місцевості) земельної частки паю із віднесенням сформованої земельної ділянки до земель особистого селянського господарства.

Таким чином, заборона на відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок, що встановлена пунктом 15 Перехідних положень ЗКУ поширюється не на всі земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що мають цільове призначення «для ведення особистого селянського господарства» (код 01.02), а лише на ту їх частину, що була набута у приватну власність її власником у порядку виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю). При цьому, у вільному обороті можуть перебувати земельні ділянки, які були набуті їх поточним власником у будь-який інший спосіб, ніж виділення йому в натурі (на місцевості) земельної частки (паю), в тому числі: приватизація земельної ділянки із земель державної та комунальної власності; придбання земельної ділянки за цивільно-правовою угодою із земель приватної власності; прийняття спадщини тощо. Вищезгадані заборони також не повинні застосовуватися щодо земельних ділянок, цільове призначення яких було змінене на ведення особистого селянського господарства.

В. Земельні частки (паї)

Поняття «земельної частки (паю)» було введене пунктом 2 Указом Президента України від 08.08.1995 № 720/95 «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям», який передбачав, що «право на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю». Існування прав на земельні частки (паї) згодом було визнане законодавчо (пп. 15-17 Перехідних положень ЗКУ та Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)»). Право на земельну частку (пай) виникало у члена колективного сільськогосподарського підприємства з моменту виникнення колективної власності на земельну ділянку і відповідало частці особи у земельних угіддях, переданих у колективну власність відповідної юридичної особи.
Стаття 25 ЗКУ також передбачає «визначення… земельної частки (паю)» під час приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій земельні ділянки, при чому суб’єктами такого права визнаються працівники цих підприємств, установ та організацій, працівники державних та комунальних закладів освіти, культури, охорони здоров'я, розташованих на території відповідної ради, а також пенсіонерам з їх числа. При цьому об’єктом паювання є «різниця між загальною площею земель, що перебували у постійному користуванні сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, і площею земель, які залишаються у державній чи комунальній власності (лісогосподарського призначення, водний фонд, резервний фонд)».

Варто відзначити, що виділенням в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) не є надання земельних ділянок громадянам, які мають право на отримання земельної ділянки у розмірі земельної частки (паю), а саме:

•згідно ст. 35 Закону України «Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи» та ст. 1 Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» – громадянам, що були евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також громадянам, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, що проживали у сільській місцевості;

•згідно ст.ст. 118 та 121 ЗКУ, а також ст. 7 Закону України «Про фермерське господарство» – у разі передачі земельних ділянок громадянам для ведення фермерського господарства.

В зазначених випадках законодавець вказує лише на необхідність надання ділянки «в розмірі» земельної частки (паю), визначаючи, таким чином, лише норму для кількісного визначенні площі земельної ділянки, що формується за рахунок земель запасу або резервного фонду, які перебувають у державній або комунальній власності. При цьому земельна ділянка за своєю правовою природою не набуває статусу виділеної в натурі (на місцевості) земельної частки (паю), оскільки у зазначених випадках не йдеться про виникнення у громадян права на земельну частку (пай), а натомість здійснюється специфічна форма безоплатної приватизації земельної ділянки із земель державної або комунальної власності на певній площі, яка лише прирівнюється за розміром до земельної частки (паю) члена сільськогосподарського підприємства, розташованого на території відповідної ради. На відміну від права на земельну частку (пай) у землях, що були передані у колективну власність, зазначені права на приватизацію мають публічно-правове походження і особистий характер.

Законодавець також передбачив чотири виключення із правила, встановленого підпунктом «б» пункту 15 Перехідних положень ЗКУ, які допускають відчуження та зміну цільового призначення земельних ділянок, а саме:

•передача земельних ділянок спадщину, у порядку, визначеному Главою 85 «Спадкове право» Цивільного кодексу України, при чому спадкування може відбуватись за законом, за заповітом, а також за спадковим договором;

•обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку – відповідно до статті 14 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», а також за договорами міни, відповідно до статті 715 Цивільного кодексу України;

•вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб – відповідно до Закону України «Про відчуження земельних ділянок, інших об'єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»;

•зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами, які укладаються відповідно до Закону України «Про угоди про розподіл продукції».

У перерахованих випадках відчуження і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб, допускається навіть попри їх належність до ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.

 

 

Читайте також: Презентації з семінару «Державне регулювання встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок та територій в Східній Німеччині»

 

© 2012 Асоціація «Земельна спілка України». Всі права захищено.
Дана інформація була підготовлена Асоціацією «Земельна спілка України». Забороняється відтворення та використання повністю або будь-якої частини даної інформації у будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання, передрук чи використання в будь-який інший спосіб без письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».

Найпопулярніше

Консультації

 

Послуги для фізосіб

 

Послуги для бізнесу

 
 

Продати земельну ділянку

 

© 2017 Асоціація «Земельна спілка України»

Всі права захищені. Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України». Всі виключні майнові і немайнові авторські права на інформацію, що розміщується на сайті www.zem.ua належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Забороняється відтворення та використання будь-якої частини цього веб-сайту та інформації, розміщеної на ньому, в будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання чи використання будь-яким іншим способом без попередньої письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».
 

З питань співпраці, а також для представників ЗМІ т. 
098-156-40-40