Вебінар

24 червня (ON-LINE)

«РИНОК ЗЕМЛІ! Як підготуватися?

ДОГОВОРИ (Суб)ОРЕНДИ. Як оформити?»

Повна програма вебінару та реєстрація на сайті http://ckonsult.com.ua/zem-webinar або за тел. (044) 361-38-88 , 361-58-88

Програма:

РИНОК ЗЕМЛІ!  ВІЛЬНИЙ ОБІГ СГ ЗЕМЕЛЬ. МОРАТОРІЮ немає з 1.07.2021р.!

Верховна Рада прийняла Проект Закону № 2178-10 "Про відкриття ринку землі".
1. Запуск ринку землі з 1 липня 2021 року.

2. Хто зможе купити? Скільки можна купити?

• Громадяни - фізичні особи: до 1.01.2024 року: в одні руки до 100 га.
• Юридичні особи (українські): з 1.01.2024 року зможуть купувати землю не більше 10.000 га.
• ОТГ. Держава (в особі кого?).
• Банки та кредитні установи: у межах стягнення застави. Подальше відчуження на торгах протягом 2-х років. Ліміти не застосовуються.

3. Іноземці! (юр. та фіз. особи). 

• (Не)Допуск до купівлі землі після загальнонаціонального референдуму.
• Відсутні обмеження для тих, хто вже працює в Україні понад 3 роки?
• Допуск до ринку іноземців через юридичні особи, засновані в Україні!?

4. Мораторій на продаж земель.

• Його вплив на способи відчуження земель сільськогосподарського призначення.
• Найпоширеніші способи обходу мораторію та відпрацьовані схеми: як не нашкодити та максимально захиститися.

5. СПОСОБИ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА СГ ЗЕМЛІ при відміні мораторію.

• Варіанти відчуження ділянок сільськогосподарського призначення.
• Продаж.
• Дарування.
• Застава.
• Довірча власність. 
• Міна.
• Спадковий договір.
• Договір довічного утримання.
• Процедура відчуження землі: особливості та практичні рекомендації.

6. Переважне право на купівлю землі.

• Як реалізувати? Як обійти?

7. Постійне користування.

• Можливість викупу таких земель.

8. Заборона набуття власності (навіть після референдуму):

• Іноземні держави та компанії, власниками яких є іноземні держави.
• Компанії, бенефіціарів яких не можливо встановити.
• Офшори.
• Іноземні громадяни, земля в 50-км зоні від державного кордону України (крім ділянок по морю).
• Юридичні особи, учасники яких є громадяни РФ, держави-агресора.
• Юридичні особи з країн, які не співпрацюють в сфері протидії відмиванню доходів, отриманих злочинним шляхом.
• Компанії та фізичні особи, щодо яких застосовані санкції.

9. Що не продається?

• СГ землі державної та комунальної власності.
• Земля на тимчасово окупованій території. Можливість тільки спадкування.
• Що буде з землями: запасу, державних підприємств, Академії аграрних наук, МінАПК, Міноборони, "Нафтогазу", "Укргазвидобування" та інших...

10. Концентрація. 

• Фермерські господарства (ФГ). Громадяни можуть бути засновниками або членами тільки 1 ФГ.
• Що робити холдингам, які ВЖЕ МАЮТЬ БІЛЬШЕ ЗЕМЕЛЬНОГО БАНКУ?

11. Конфіскація.

• Перевищено ліміт по концентрації - або продаж на торгах, або конфіскація.
• Ділянка у власності особи, які заборонено володіти землею - обов’язковий продаж протягом 1 року. Якщо не продадуть - конфіскація.

12. Ціна продажу СГ ділянок:

• Вартість землі після відміни мораторію? Реалістичність прогнозів $2000-6000/гектар.
• До 1.01.2030 року не може бути нижчою від НГО (нормативної грошової оцінки).
• Не передбачено збільшення НГО землі
• Розрахунок за землю - тільки в безготівковій формі.
• Покупець має підтвердити джерело походження коштів.

13. Фінансова (НЕ)підтримка.

• Компенсація відсотків на купівлю землі, інша фінансова підтримка.
• Хто отримає? Малі фермери та фіз.особи, що купують до 500 га. Чи стануть українські фермери повноцінними гравцями на ринку?
• Всім не вистачить! В бюджеті закладено 4,4 млрд. грн. Реальна чи мінімальна підтримка? Бюджетні програми (кредитування).
• Де брати кошти? Джерела фінансування фермерів на купівлю землі.

14. Анти/Конституційність Референдуму та Продажу землі іноземцям.

• Ст. 14 КУ "Земля є основним національним багатством".
• Ст. 13 КУ "Земля... є об'єктами права власності Українського народу".
• Ч. 2 ст. 18 КУ "Органи державної влади... зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень...".
• Порушення процедур при прийнятті проекту Верховною Радою. Чекаємо звернення в Конституційний Суд?

ГОТУЄМОСЬ ДО РИНКУ ЗЕМЛІ! Що треба зробити ВЖЕ?

15. Як підготуватися до відкритого ринку землі? Практичні рекомендації.

16. Договори оренди (в т.ч. довгосторокові). Масове розірвання договорів! Викуп чи перекуп землі?!

17. Як не втратити існуючий земельний банк! Як не допустити дострокового розірвання договорів оренди?

• Найбільша зона ризику: малий та середній фермер.
• Ризики великих агрохолдингів! Втрата земельного банку та переділ ринку.

18. Аудит договору оренди землі.

• Практичний аналіз помилок в договорі оренди. Пов’язані з цим ризики.
• Які умови точно повинні бути в договорі оренди, а яких не бути.

19. Аудит порядку нарахування та виплати орендної плати.

• Як правильно нараховувати та виплачувати орендну плату.
• Невнесення орендної плати у встановлені строки. Ризики та наслідки.
• Остання практика Верховного суду.

20. Договори оренди та емфітевзису, які укладені до старту ринку? Що буде з ними?

21. Переважне право на придбання землі.

• Орендар матиме переважне право купівлі орендованої ділянки. Проте, орендодавець може продати ділянку і 3-й особі.

22. Право постійного користування слід переоформити до 1 січня 2021 року.

• Позиція касаційного суду щодо переоформлення. Чи є механізми? Приватизація? Відсутність спадкування в Законі "Про ринок".

23. Міна земельними ділянками, як спосіб обходу мораторію: можна чи не можна? Позиція Верховного суду. Свіжа практика.

24. Як підготуватися до ринку: технічна документація та реєстрація ділянок; розрахунок орендної плати за поточний період; соціальна складова.

ДОГОВОРИ ОРЕНДИ та СУБОРЕНДИ. Як залізобетонно оформити? Що має бути та не має бути в договорі? Зміни 16.07.2020р.!

25. Рекомендований ШАБЛОН ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ!

26. Захист орендаря! Управління орендованими землями.

• Перевірка договорів оренди: організація та результат. На що звернути увагу та як виправити помилки.
• Управління договірними відносинами на підприємстві: різні строки оренди землі, продовження договорів та їх реєстрація.

27. Договори оренди.

• Укладання. Вимоги до договорів. Правила оформлення. Невідповідність договорів, їх ризики, захист.
• Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути? Помилки, що призводять до визнання договору недійсним.
• ОСНОВНІ УМОВИ договору оренди. Що варто залишити, а що виключити з договору оренди? Відповідність законодавству: план, кадастровий план, акт визначення меж ділянки, акт прийому-передачі, проект відводу.
• Істотні умови: наслідки їх відсутності. Основні пункти та як вони мають бути сформульовані щоб уникнути спорів з орендодавцем. Нова істотна умова: ДАТА укладення. Істотною умовою є строк (роки, місяці, дні, години), а не термін (календарна дата).
• Додаткові умови. Порядок виплати орендної плати (додатковий захист орендаря). Можливість зібрати урожай (строк дії договору закінчився).
• Нове поняття з 2020 - вимога про нотаріальне посвідчення договорів оренди та інших угод. Така вимога є обтяженням.
• Як обійти мінімальний строк оренди для земель сільськогосподарського призначення?
• ТИПОВА ФОРМА – підводне каміння (ризики застосування типового договору оренди)! Чи обовязкова?
• Невід’ємні додатки: потрібні чи ні. В яких випадках обов’язок виготовити додатки залишається. Як цього уникнути.
• Акт-приймання передачі земельної ділянки, як спосіб додаткового захисту при поновленні договору. Ризики його відсутності.

28. Внесення змін.

• Як можна оформити зміни до договору? Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився.
• Неврегульовані ситуації. Зміна власника. Смерть орендодавця, відсутність спадкоємців, виплата орендної плати наперед тощо.
• Заміна власника, сторони договору.

29. Зміна правил користування землею, власники якої померли, а договори закінчились.

30. Новий порядок поновлення договорів оренди землі.

• Поновлення по новій процедурі. Автоматично, без укладення додаткової угоди (крім ділянок державної та комунальної власності).
• Як законно продовжити користуватися землею? Чи можна користуватися ділянкою до держ.реєстрації?
• Поновлення/продовження за "мовчазною згодою" (ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі") для земель державної та комун. власності нівелюється.
• Поновлення договорів, укладених до 16.1.2020 (Закону №340-IX) - на умовах визначених договорами, за правилами на момент укладення.
• Ризик одночасної комбінації строку й терміну ("договір укладено на 7 років до 16.01.2027") - може перешкодити автоматичній пролонгації.
• Договори на управління спадщиною. Немає автоматичного поновлення.

31. Автоматична пролонгація договірів оренди.

• Коли працює. "Мовчазна згода". Ефективний захист права оренди.

32. Автоматичне припинення договору оренди.

33. Переважне право: як буде працювати?

• Покроковий алгоритм. Які умови обов’язково повинні бути дотримані.
• Обов'язковість завчасного повідомлення.
• Можливість зміни умов договору за згодою сторін.
• У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення уповноваженого органу.
• Найпоширеніші помилки орендаря та орендодавця. Як втримати орендодавця? Як назавжди піти від орендаря?
• Революційні рішення Верховного суду.
• Умови, за яких виникає переважне право. Як підготуватися до поновлення договорів завчасно?
• Виключний перелік підстав відмови. Алгоритм дій орендаря для реалізації переважного права.
• Порушення орендодавцем переважного права + Захист прав орендаря! Що робити.

34. Змінюється підхід до обрахування строку дії договору оренди.

• Початок/Закінчення дії договору оренди - обчислюється від дати укладення (а не реєстрації) – ст. 19 ЗУ "Про оренду землі".
• Право оренди - з дати реєстрації такого права в Державному реєстрі речових прав.
• Як вплине на вже укладені договори? Як коректно прописати в нових договорах?
• Позиція Верховного Суду у визначення строку дії договору оренди землі.
• Що робити якщо на ділянці знаходиться незавершене виробництво.
• Чи можна сіяти, якщо договір закінчується до моменту збору урожаю: ризики та наслідки.

35. Розірвання договору оренди (в т.ч. в односторонньому порядку).

• Найпоширеніші способи розірвання договору оренди землі. Як захиститися та не допустити?
• Що найчастіше стає підставою для оскарження договору оренди.
• Судова практика по розірванню договорів оренди укладеними із фермерами, причини, проблеми та пропозиції їх вирішення.
• Як уникнути дострокового припинення договору?
• Договір оренди - як точка входу рейдерського захоплення. Які помилки допускаються найчастіше та як їх уникнути. Як виправити помилки.

36. Суборенда земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами.

• Cуборенда державної / комунальної землі. Розмір суборендної плати, ПДВ.
• Суборенда привтаних земель: податкові наслідки.
• Чи може суборенда плата біти більшою ніж орендна?
• Чи можна зробити суборенду на частину землі?
• Згода власника на суборенду: так чи ні.

37. Орендна плата. Встановлення, порядок та підстави зміни (+ в односторонньому порядку).

• Розмір орендної плати: як правильно сформулювати, щоб не потрапити у пастку?
• Форми орендної плати. Грошова форма, як переважна: що це означає та чи можлива натуральна?
• Особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності.
• Індексація орендної плати та індексація нормативної грошової оцінки землі: як уникнути подвійної індексації.
• Відповідальність за несплату орендної плати.
• Перегляд орендної плати: умови та порядок.
• Виплата орендної плати продукцією: законний спосіб, який підтверджується ДФС, щоб відійти від застосуваннямнатурального коефіцієнту. Варіанти мінімізації сум ПДВ.
• «Прихована» оренда. Наслідки. Податки (договори про надання послуг, підряду, спільної діяльності). Ціна за оренду, послуги між «дружніми підприємствами».

ОБНУЛЕННЯ ОРЕНДИ? ЗМІНА ПРАВИЛ!  ВРУ, Проект №3208 від 12.03.2020р. Зміни до ЦКУ, ЗКУ, Закону про оренду землі.

38. Право дострокового розірвання договору (оренди, емфітевзису, користування) землею власниками та користувачами землі.

39. Право вільно відчужувати СГ землі власником: продавати, міняти, дарувати!

40. Право орендувати землю - тільки громадянами України та українським юр. компаніям (учасники виключно громадяни України).

41. Визначенняи строків дії договору оренди землі. Усунення маніпуляцій зі збільшенням терміну дії договору.

42. Заборона зміни цільового призначення СГ земель.

43. Орендна плата за землю - тільки в безготівковій грошовій формі.

НЕ МОРАТОРІЄМ ЄДИНИМ. Аналіз інших законопроектів з пакету земельної реформи.

44. Кінець монополії Держгеокадастру. Хто розпоряджатиметься сільськогосподарськими землями державної власності в разі прийняття законопроекту №2194.
45. Торги – тільки електронні. Чи є підводні камені в законопроекті №2195?
46. Що ще планується зробити в галузі реформування земельних правовідносин?

Вартість участі у вебінарі (ON-LINE) - 1200 грн.без ПДВ (можлива оплата з ПДВ)

Повна програма вебінару на сайті WWW.CKONSULT.COM.UA/ZEM-WEBINAR або за тел. (044) 361-38-88 , 361-58-88