О проекте Новости проекта Анализ положений Коалиционного соглашения в сфере земельных отношений

20 ноября 2014 в сети Интернет было обнародовано парафированное коалиционное соглашение между представителями политических партий «Блок Петра Порошенко», «Самопомич», «Батькивщина», «Народный Фронт» и Радикальной партии.

Предоставляем комментарий относительно тех основных положений коалиционного соглашения, которые касаются регулирования земельных отношений. Все указанные положения размещены в разделе А «Реформы».

1. О Раздела I «ОБНОВЛЕНИЕ ВЛАСТИ И АНТИКОРРУПЦИОННЫЕ РЕФОРМЫ»

Пунктом 7 предусмотрено в течение 1 квартала 2015: «внести изменения в Закон о Государственном земельном кадастре в целях обеспечения свободного доступа в Интернете информации о земельных участках, в том числе о владельцах прав на них. Обеспечить выполнение положения законодательства о доступе в Интернете информации об объектах прав на недвижимость и конечных бенефициарных владельцев (контроллеров) юридических лиц ».

Открытие всей информации о земельных участках и устранения искусственных препятствий в пользовании им бесспорно будет иметь положительный эффект. Хотелось бы верить, что указанное задание будет не только закреплено на законодательном уровне, но и реализовано. К сожалению, Украина имеет печальный опыт игнорирования государственными органами значительного количества законодательных предписаний. В частности, вопреки требованиям Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» на публичной кадастровой карте в сети Интернет отсутствуют сведения о: нормативной денежной оценке земель, земельные угодья, ограничения об использовании земель, координаты поворотных точек границ земельных участков и других объектов кадастра. Указанные сведения необходимы как для субъектов хозяйствования, которые осуществляют землеустроительные работы, так и для землевладельцев и землепользователей.

Относительно открытии в Интернете информации о владельцах и пользователей земельных участков, то указанное положение фактически совершенствует последние изменения в правовом регулировании отношений, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки. Летом 2014 года изменениями в Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» было разрешено получать информацию о субъектах прав на недвижимое имущество любым физическим и юридическим лицам. Однако Государственный реестр прав на недвижимое имущество функционирует только с 1 января 2013 года и на сегодняшний день располагает информацией лишь о достаточно небольшой части земельных участков (это только земельные участки, задействованные в сделках, произошедших с 2013 года). Основной массив информации о правах на землю накопленный в Государственном земельном кадастре и в состав Государственного реестра не передавался. Открытие указанной информации будет весьма полезным для всех субъектов земельных правоотношений.

 

2. Относительно раздела III «ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИЯ И РЕФОРМА ПУБЛИЧНОЙ АДМИНИСТРАЦИИ»

Пунктом 1.3 раздела «1. Децентрализация и реформа местного самоуправления» предусмотрено в течение 2015: «обеспечить принцип, согласно которому на одной территории существует не более одного органа самоуправления одного уровня и вездесущности юрисдикции местного самоуправления на уровне территориальных общин». Это положение, по нашему мнению, действительно есть прогрессивным. Одной из фундаментальных проблем в системе административно-территориального устройства Украины является ограничение юрисдикции сельских, поселковых, городских советов лишь пределами населенных пунктов и существования за их пределами «ничьей» территории, которая управляется различными государственными органами. Особенно этот вопрос касается земельных отношений. Сегодня фактически сельские, поселковые, городские советы реализуют свои полномочия по земельным вопросам примерно на 12 процентах территории Украины. В результате нарушается один из основных принципов демократического общества, который признан в мире - принцип вездесущности местного самоуправления. По нашему мнению, сегодня назрела необходимость изменения существующей ситуации и перенос большинства рычагов управленческих решений на базовый уровень местного самоуправления.

С советских времен в Украине существует понятие «территории местного совета» (населенный пункт и прилегающая территория за его пределами). Хотя указанная территория в соответствии с Конституцией и не имеет статуса административно-территориальной единицы, де-факто она используется во многих правоотношениях. В частности, это правоотношения, связанные с взиманием платы за землю (которая поступает в сельские, поселковые, городские бюджеты даже в случае, когда земельный участок находится за пределами населенных пунктов), учета дачных поселений и садоводческих обществ, мест регистрации физических лиц, проживающих в таких поселениях и обществах, и тому подобное. Границы указанных территорий установлены по соответствующим землеустроительными проектами еще в 90-х годах. Сведения об этих границах имеются в Государственном земельном кадастре. Поэтому было бы целесообразно наконец закрепить статус указанной территории на законодательном уровне как территориальных границ юрисдикции соответствующего сельского, поселкового, городского совета.

 

3. О раздела XII «РЕФОРМА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА»

3.1. Пунктом 1.1 предусмотрено: «завершения, до 1 января 2016 года, инвентаризации и размежевания земель сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной и частной собственности».

Сразу хотелось бы отметить, что указание в качестве одной из реформ в области сельского хозяйства завершения разграничения земель государственной и коммунальной собственности является довольно странным. Во-первых, проблема разграничения земель государственной и коммунальной собственности не является проблемой сельского хозяйства. Во-вторых, указанная проблема перестала быть актуальной 1 января 2013, когда вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности». Указанным Законом Украины земли и земельные участки государственной собственности были разграничены на земли государства и территориальных общин по четко определенным в Законе критериям. Пунктом 7 раздела II указанного Закона определено, что: «со дня вступления в силу настоящего Закона земли государственной и коммунальной собственности в Украине считаются разграниченными». Поэтому, скорее всего, в указанном положении коалиционного соглашения мы имеем дело с ошибкой.

Относительно завершения инвентаризации земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности, то в настоящее время Государственному агентству земельных ресурсов Украины осталось провести инвентаризацию у 8500000 га. Средняя стоимость работ по инвентаризации земель три года назад составляла около 120 грн. за гектар, сейчас инфляция увеличила эту сумму вдвое. Таким образом, стоимость завершения инвентаризации государственных сельскохозяйственных земель составит более двух миллиардов гривен. Поэтому ставя указанную задачу, следует четко осознавать объемы соответствующей нагрузки государственного бюджета.

Если говорить о землях сельскохозяйственного назначения коммунальной собственности, то объем этих земель в целом по стране не является значительным и, по нашему мнению, необходимость в их инвентаризации должны определяться каждым органом местного самоуправления самостоятельно и при наличии средств в местном бюджете.

Что касается проведения инвентаризации земель частной собственности, то, по нашему мнению, в сегодняшних условиях существенного недостатка средств в бюджетах, ее необходимость сомнительна.

3.2. Пунктом 1.2 предусматривается: «законодательное урегулирование вопросов передачи в коммунальную собственность земель государственной собственности, расположенных за пределами населенных пунктов, кроме тех, на которых расположены объекты государственной собственности (I квартал 2015 года)».

Законом Украины от 06.09.12 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности» земли государственной и коммунальной собственности были разграничены. В результате подавляющее большинство земель были оставлены в государственной собственности. Территориальные общины сел, поселков, городов в соответствии с настоящим Законом стали владельцами земель, которые в подавляющем большинстве расположены в пределах населенных пунктов. Образовалась ситуация, когда местное население фактически не имеет никакого влияния на принятие решений по распоряжению землями за их пределами. Землями государственной собственности единолично распоряжаются чиновники, назначенные в Киеве. Исходя из узковедомственных и скажем откровенно часто коррупционных интересов, компетенция государственных органов по этим вопросам постоянно меняется, причем не в пользу органов, приближенных к территориальной общины.

Говорить о самодостаточности и независимости местных общин можно только в том случае, когда материальная база этих общин будет достаточной для этого. Поэтому данное положение действительно есть прогрессивным и стратегически верным, особенно в свете заявленной цели об обеспечении принципа вездесущности местного самоуправления базового уровня.

3.3. Пунктом 1.3. предусмотрено «исключения из законодательства Украины норм, предоставляющих возможность приобретать право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности на неконкурентных началах (II квартал 2015 года)».

Скорее всего имеется в виду исключение из статьи 134 Земельного кодекса Украины положения, согласно которому земли для ведения личного крестьянского хозяйства и ведения фермерского хозяйства могут передаваться в аренду без проведения земельных торгов. Указанное положение широко используется на практике. В результате право аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения почти не выставляется на торги. Создание фермерских хозяйств, аффилированных с крупными корпорациями только с целью получения земель в обход аукционов и налоговых льгот, стало обычной практикой в аграрном секторе экономики. Поэтому существование в Коалиционном соглашении указанного положения является абсолютно логичным.

3.4. Пунктом 1.4.2 предусмотрены «упрощение процедур регистрации прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в частности, путем стимулирования нотариального удостоверения сторонами договоров аренды земель».

С 1 января 2013 года в Украине введена новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество (в том числе земельные участки), в результате которой полномочия по регистрации прав аренды перешли из органов земельных ресурсов в органы Государственной регистрационной службы. В процессе внедрения системы государство столкнулась с большим количеством проблем, одной из которых было то, что количество государственных регистраторов была и является абсолютно неадекватной том количеству договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, которые заключаются в государстве. Например, в пределах одного сельсовета может заключаться более тысячи договоров аренды. Количество сельсоветов в пределах одного района часто составляет более двадцати. В день государственный регистратор может зарегистрировать около десяти прав аренды. Однако количество государственных регистраторов в районе часто составляет три - пять человек. Комментарии излишни.

Одним из вариантов решения вопроса на практике является заключение нотариальных договоров аренды (в таком случае нотариус может зарегистрировать право аренды вместо государственного регистратора). Именно такие действия коалиционного соглашения и предполагается стимулировать. Формы стимулирования, к сожалению, соглашением не определены, но такими формами могут быть, например, уменьшение расходов, которые несут стороны при нотариальном удостоверении договора и государственной регистрации права аренды. По нашему мнению, также было бы целесообразно предоставить нотариусам полномочия по государственной регистрации права аренды, возникшее на основании договора, который не удостоверялся нотариально.

3.3. Пунктом 1.4.3. предусматривается: «усиление ответственности сторон договора аренды земли за невыполнение условий договора аренды».

Исходя из того, что стороной которая чаще всего нарушает договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, является арендатор, то скорее всего речь идет об определении на законодательном уровне определенных негативных последствий именно для него. Заметим, что самым распространенным нарушением договора аренды является невыплата (полная или частичная) арендной платы.

3.4. Пункт 1.4.4. предусматривает: законодательное закрепление минимального срока договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, стимулирования среднесрочных и долгосрочных арендных отношений.

Можно спрогнозировать, что реализация указанного положения в стенах Верховной Рады Украины вызовет достаточно оживленные дискуссии. С одной стороны, указанный принцип нарушает закрепленный в Гражданском кодексе Украины принцип свободы договора. С другой - краткосрочные договоры аренды стимулируют арендатора пренебрегать требования по обеспечению плодородия почв. Кроме того, минимальные сроки сельскохозяйственных земель успешно действуют в течение длительного времени в различных европейских странах.

3.5. Пунктом 1.4.5. предусмотрено «проведение в 2015 году общенациональной нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения с последующим проведением его переоценки не реже одного раза в 10 лет».

На сегодняшний день для определения размера земельного налога, арендной платы за землю, фиксированного сельскохозяйственного налога используется нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения, проведенная еще в девяностых годах прошлого столетия, с соответствующей индексацией. Указанная оценка проводилась по устаревшей методике и на сегодня не отражает реальной стоимости указанных земель (как в сторону завышения, так и в сторону занижения).

По действующей редакции Закона Украины «Об оценке земель» нормативная денежная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится не реже чем один раз в 5-7 лет. Увеличение периода действия нормативной денежной оценки объясняется, скорее всего, попыткой аграрных товаропроизводителей обеспечить более устойчивые условия для отрасли.

Следует также добавить, что, по большому счету, для проведения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения не требуется дополнительного законодательного регулирования. Нужно лишь желание органов власти и средства в бюджетах.

3.6. Пункт 1.4.6 предусматривает: «установление обязательности уплаты арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения исключительно в денежной форме».

Норма которая не может быть оценена однозначно. В подавляющем большинстве случаев арендодатели, проживая в сельской местности, заинтересованные в получении арендной платы именно сельскохозяйственной продукцией и услугами. Правда, часто цены на такую продукцию и услуги завышены, но это совсем другой вопрос.

3.7. Пунктом 1.4.7 предусматривается: «определение правового статуса и урегулирования порядка распоряжения землями коллективной собственности и выморочного наследства».

Проблема коллективной собственности на землю связана с неопределенностью правовой судьбой земель, которые когда-то были переданы коллективным сельскохозяйственным предприятиям (КСП) и не входили в площади, которые были разделены на паи. Во-первых, такая форма собственности, как коллективная, не предусмотрена в Конституции Украины. Во-вторых, не ясно, кто является владельцем этих земель - КСП (или его правопреемники, в подавляющем большинстве - частные предприятия) или физические лица - бывшие члены КСП. Кроме того, на указанные земли претендует государство и территориальные общины (и соответствующие законопроекты уже регистрировались в Верховной Раде Украины предыдущих созывов). Среди таких земель являются: полевые дороги между «паевыми» земельными участками, земли под фермами, другой «аграрной» недвижимостью, даже - водными объектами и лесными землями.

Основными проблемами, которые касаются признания выморочным наследством тех земельных участков, владельцы которых умерли при отсутствии наследников, является то, что:

- В соответствии с действующими нормами Гражданского кодекса Украины право на получение в коммунальную собственность земельного участка, входящего в выморочного наследства, имеет не территориальная община по его месту расположения, а территориальная община по месту регистрации (прописки) умершего (например, собственник земельного участка может быть зарегистрирован в г.Киеве, в то время, когда сам участок может быть расположен в Закарпатской области);

- Органы местного самоуправления на сегодня лишены возможности оперативно получать информацию о земельных участках, которые могут быть признаны выморочным наследством.

Все поднятые проблемы действительно актуальны и требуют законодательного урегулирования.

3.8. Пунктом 1.1.5 предусматривается: «внедрение эффективных регуляторных механизмов для развития рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрев возможность продажи прав аренды и их залог».

Разговоры о необходимости введения продажи права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения ведутся уже длительное время. Это связано не столько с желанием арендаторов продавать такие права, сколько с попыткой сделать это право предметом ипотеки. На сегодня, в связи с существованием моратория на отчуждение большинства сельскохозяйственных земель, взять кредит под их залог невозможно. Других же ликвидных объектов залога в аграрном секторе очень немного.

Не отрицая против поиска новых механизмов кредитования аграрного сектора экономики, хотелось бы отметить, что указанные меры не имеют нарушать право собственности на землю. В случае реализации предложенного пункта владельцу земельного участка без учета его согласия фактически будет навязан новый арендатор (и совсем не факт, что он будет выполнять определенные в договоре обязательства).

По нашему убеждению, определять, как должно использоваться имущество, дело исключительно его владельца. В этом и заключается право собственности. И задача украинского законотворчества заключается не в «размывании» права собственности, а, наоборот, в его укреплении. Нельзя решать проблемы одной стороны договора аренды за счет другой, их интересы должны быть сбалансированы.

Это же касается и пункта 1.4.1, которым предусматривается: «закрепление права большинства арендодателей, чьи земельные участки расположены в едином массиве, на определение единого арендатора». Каждый владелец земельного участка должен самостоятельно определять, может ли надлежащий ему земельный участок передаваться в аренду, кто должен быть арендатором и на каких условиях. Иначе он не может считаться владельцем.

Вообще, следует отметить, что указанные положения прямо затрагивают интересы миллионов владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначения и создают существенные риски злоупотреблений со стороны арендаторов. Поэтому решению этого вопроса, по нашему мнению, должно предшествовать серьезное общественное обсуждение. Сегодня же, на наш взгляд, указания этих положений в коалиционном соглашении есть преждевременным.

Кроме того, в украинском законодательстве уже существует правовой институт, который позволяет решать поднятый вопрос и без законодательных изменений. Это - институт эмфитевзиса. Передавая земельный участок в долгосрочное пользование на праве эмфитевзиса, владелец сознательно соглашается на то, что это право можно продавать и закладывать, и получает за это адекватное вознаграждение. Статистика, предоставленная Государственным агентством земельных ресурсов Украины и Государственной регистрационной службой Украины, свидетельствует, что количество заключенных договоров эмфитевзиса растет с каждым годом. Поэтому, по нашему мнению, аграрным товаропроизводителям целесообразно эффективно использовать существующее законодательство, а не «придумывая велосипед», лоббировать вопросы, которыми искажаются существующие правовые институты.

3.9. Пунктом 1.6 предусматривается: «создание благоприятной регуляторной среды для восстановления площадей орошаемых земель, в том числе через введение понятия единого оросительного земельного массива, четкое законодательное закрепление прав собственности и пользования оросительными системами (третий квартал 2015 года)».

Проблем в указанной сфере действительно достаточно. Значительное количество мелиоративных систем советского периода уничтожена, а строительство новых сдерживается «земельными» вопросами. В частности, вследствие существования моратория на отчуждение сельскохозяйственных земель строительство должно осуществляться на арендованных площадях. При этом период функционирования указанных систем абсолютно несопоставимы с краткосрочной или среднесрочной арендой земли, которая часто имеет место в аграрном секторе. Не выяснена и судьба мелиоративных систем в случае прекращения договоров аренды.

 

Подытоживая изложенное, можно констатировать, что политические силы пытались в Коалиционном соглашении урегулировать значительное количество проблем сфере земельных отношений. Следует заметить, что все эти проблемы далеко не есть новыми, и варианты решения почти всех их уже неоднократно предлагались Парламенту. Даже в предыдущем созыве было зарегистрировано более десяти законопроектов по затронутым вопросам.

Досадным, конечно, есть тот факт, что в Коалиционном соглашении никоим образом не ставится вопрос завершения земельной реформы, которая продолжается в Украине уже более 20 лет. В частности, неопределенным остался вопрос снятия моратория на продажу и изменение целевого назначения "паевых" сельскохозяйственных земель. Но эта проблема действительно очень политизирована и найти политический компромисс для ее решения не так просто.

Несмотря на неоднозначность и дискуссионность отдельных положений коалиционного соглашения, надеемся, что соглашение все же будет реализовано, а не повторит судьбу предыдущих программных документов, которые так и остались декларациями.

 

Член Совета Ассоциации

«Земельный союз Украины»      Сергей Биленко

Консультації

 

Послуги для фізосіб

 

Послуги для бізнесу

 
 

Продати земельну ділянку

 

©2019 Ассоциация «Земельный союз Украины»

Все права защищены. Этот веб-сайт является собственностью Ассоциации «Земельный союз Украины».Все исключительные имущественные и неимущественные авторские права на информацию, размещаемую на сайте www.zem.ua принадлежат Ассоциации «Земельный союз Украины» или непосредственному автору этих материалов, если в тексте не указывается другое. Запрещается воспроизведение и использование любой части этого веб-сайта и информации, размещенной на нем, в любом формате, включая графический, электронный, копирование или использование любым другим способом без предварительного письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

 

По вопросам сотрудничества, а также для представителей СМИ т. 098-156-40-40