Як визначити вартість права оренди для орендаря?

Оцінка права оренди для орендаря проводиться в рамках експертної грошової оцінки права користування земельною ділянкою для відображення в бухгалтерському обліку, при визначенні вартості активу при оцінці корпоративних прав а також при прийнятті майнових рішень.
 
Існує поширена думка, яка часто вводить в оману потенційного орендаря, про те, що чим більше термін договору оренди земельної ділянки, тим ближче вартість права оренди для орендаря до ринкової вартості ділянки.
 
Згідно п.44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок оцінка права оренди земельної ділянки для орендаря визначається з застосуванням таких методичних підходів:
зіставлення цін продажу; 
капіталізація додаткового  доходу  орендаря земельної ділянки;
вартість права оренди земельної ділянки для орендаря може бути також розрахована як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки та вартістю інтересу власника земельної ділянки.
 
В поточних умовах інформаційна база підходу зіставлення цін продажу є дуже вузькою і формується практично за рахунок земель комунальної та державної власності. 
 
В рамках іншого підходу вартість права оренди для орендаря визначається як поточна вартість майбутнього додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між ринковим рівнем чистого операційного доходу (від здавання ділянки в оренду) та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки.
 
Інформаційною базою даному підходу слугують ринкові умови оренди земельних ділянок, що наявні практично лише в сегменті с/г земель. При відсутності відомостей щодо ринкових ставок оренди чистий операційний дохід допускається визначити як добуток ринкової вартості земельної ділянки на ставку капіталізації.
 
Приведення додаткового доходу в поточну вартість здійснюється шляхом його дисконтування (непрямої капіталізації) на період від дати оцінки до завершення дії договору оренди.
 
Якщо умови договору оренди (в першу чергу орендна ставка) є ринковими, то додатковий дохід орендаря дорівнює нулю, відповідно і вартість права оренди для орендаря також дорівнює нулю. В даному випадку вартість права оренди для орендодавця дорівнює ринковій вартості земельної ділянки, на чому і базується інвестиційний метод оцінки вартості земельної ділянки.
 
Позитивне значення додаткового доходу орендаря виникає, коли ставка оренди за договором є меншою за ринкову ставку оренди.  Якщо договірна ставка оренди перевищує ринкову, вартість права оренди для орендаря набуває від’ємного  значення.
 
Аналогічним чином визначається вартість емфітевзису.
 
Отже, співвідношення договірної та ринкової ставки оренди земельної ділянки є основою формування додаткового доходу орендаря, і зазначена вище поширена думка є вірною виключно у випадках, коли договірна орендна плата є суттєво меншою за ринкову. Найбільш вразливими є покупці нерухомого майна, що розташоване на орендованих земельних ділянках комунальної або державної власності, які купують об’єкти по цінам, порівняним з нерухомим майном з ділянками у приватній власності. В сучасних умовах часто ставка оренди, що нараховується в розмірі від 3% до 12% від нормативної грошової оцінки, значно перевищує ринкову, це в свою чергу призводить до суттєвого негативного впливу правового статусу земельної ділянки на вартість нерухомого майна. 
 
Все вищенаведене ще раз підкреслює, що при прийнятті майнових рішень дуже важливо адекватно оцінити вартість певного об’єкта.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
© 2020 Асоціація «Земельна спілка України». Всі права захищено.
Дана інформація була підготовлена Асоціацією «Земельна спілка України». Забороняється відтворення та використання повністю або будь-якої частини даної інформації у будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання, передрук чи використання в будь-який інший спосіб без письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».

Про "Земельну спілку України"

 

 

Асоціація "Земельна Спілка України" (ЗСУ) була заснована в 2004 році групою землевпорядних організацій. Асоціація є недержавною неприбутковою організацією.
 

Клієнти та партнери

  • Комітет з питань аграрної політики та земельних відносин ВР
  • Міністерство аграрної політики та продовольства
  • Держгеокадастр
  • Міністерство юстиції України
  • Державна реєстраційна служба України
  • Національний Університет біоресурсів і природокористування України
  • Проект USAID АгроІнвест
  • Проект USAID Правова країна
  • United Nations Development Programme (UNDP)
  • Food and Agriculture Organization (FAO)
  • BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH
  • Асоціація фермерів та приватних землевласників України
  • Український союз промисловців та підприємців
  • Українська національна іпотечна асоціація
  • Асоціація адвокатів України
  • Український клуб аграрного бізнесу

Змі про нас

Земельна реформа 2021 – дорожня карта запуску ринку землі

Детальніше...

Війна за ринок землі – законопроєкт №2194...

Детальніше...

Зміна підходу до розрахунку нормативної грошової оцінки землі – що зміниться для аграріїв та власників паїв?

Кабінет Міністрів України пропонує затвердити нову уніфіковану методику нормативної грошової оцінки (НГО) земельних ділянок. Відповідний проєкт постанови уряду розміщено на сайті Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. AgroPolit.com дізнався думку авторів постанови, землевпорядників та фахівців із земельних питань про причини та наслідки нововведень.

Детальніше...

Голова Держгеокадастру пояснив, що буде з орендою паїв після земельної реформи

Детальніше...

Земля громадам від Президента: де її шукати?

Детальніше...

Роман Лещенко – про передачу державних земель народу, інвентаризацію, корупцію, детінізацію, безоплатну приватизацію

Детальніше...

Держгеокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників

Держгекокадастр за 2 місяці скоротить 60% працівників. Про це під час Всеукраїнського земельного форуму заявив керівник Держгеокадастру Роман Лещенко. 
Детальніше...

Бюджет України-2021: завдання вижити – пошук ресурсів для покриття дефіциту

Детальніше...

Суд заарештував земельні ділянки Андрія Вавриша - "Наші Гроші"

Детальніше...

Що не так із новим податком на землю

Детальніше...

Послуги

Увага!

Земельна спілка України

- не надає безкоштовних консультацій

- не допомагає безкоштовно отримати і оформити землю

- не займається оформленням окремих ділянок площею менше 2,1 га або паїв

- не працює у вихідні і святкові дні

 

Для замовлення послуг звертайтеся за телефонами:

38 098 508 80 00

Наша електронна пошта

office@zsu.org.ua

 

 

Асоціація «Земельна спілка України» надає послуги на території всієї України через мережу з більш ніж 40 представництв і партнерських організацій:

 

Усні консультації

 

Письмові консультації

 

Земельні спори (в тому числі межові). Їх вирішення в суді

 

Оскарження упереджених висновків державних органів щодо документації із землеустрою та оцінки земель

 

Первинна громадська науково-технічна експертиза документації із землеустрою та оцінки земель

 

Безпілотні технології в сільському господарстві

 

Безпілотні технології в промисловості

 

Проект відведення земельної ділянки. Технічна документація із землеустрою

 

Купівля-продаж землі

 

Оптимізація плати за землю

 

Аудит земельної ділянки

 

Підготовка договорів і кошторисів щодо землевпорядних послуг

 

Інвентаризація земель

 

Топозйомка 1:500, 1:2000

 

Представництво інтересів

 

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки

 

Винесення в натуру меж земельної ділянки

 

Зміна цільового призначення (переведення земель)

 

Оформлення договорів оренди землі та їх подовження

 

Переоформлення земельної ділянки на нового власника

 

Брокерські послуги

 

Законотворча діяльність та лобіювання інтересів

 

Консолідація земель сільськогосподарського призначення (формування єдиних масивів)

 

Розділ і об'єднання земельних ділянок

 

Розробка еколого-економічного обґрунтування

 

Експертна грошова оцінка земельної ділянки

 

Комерційні послуги для фермерів

 

Супровід угод, пов'язаних із землею

 

Чому клієнти обирають Земельну спілку України?

 

З послугами для агробізнесу Ви можете ознайомитися на наших сайтах (http://zem.com.ua/ та http://koshyl.wix.com/land-for-garden)

 

Послуги для компаній

 

 

 

 

 

Послуги для громадян

 

 

Продати земельну ділянку
 
 
Послуги для бізнесу
 
 
Послуги для фізосіб
 
Консультації
 

Комерційні послуги та консультації т044-384-08-66044-384-08-68

© 2004-2021 Асоціація «Земельна спілка України». Усі права захищено.

Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України ». Авторські права на всі матеріали, представлені на цьому сайті, належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Будь-яке копіювання, у тому числі окремих частин текстів чи зображень, публікування і републікування, передрук чи будь-яке інше поширення матеріалів, що містяться на цьому сайті, в якій би формі та яким би технічним способом воно не здійснювалося, дозволено при умові обов'язкового вказання активного гіперпосилання на цей сайт.