Громадська діяльність Державна реєстраційна служба України підтримала пропозицію стосовно забезпечення перенесення до Державного реєстру прав записів про державну реєстрацію документів, що посвідчують речові права на земельні ділянки
13 грудня 2013 року асоціацією «Земельна спілка України» отримано відповідь від імені Державної реєстраційної служби України на лист асоціації, що був надісланий 23 жовтня 2013 року. Державна реєстраційна служба України підтримала пропозицію Земельної спілки України стосовно забезпечення перенесення до Державного реєстру прав записів про державну реєстрацію документів, що посвідчують речові права на земельні ділянки, саме з Державного реєстру земель.
 
23 жовтня 2013 року Земельною спілкою України було надіслано лист до Міністерства юстиції України щодо вирішення проблемних питань, що виникають при реєстрації прав на земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
 
Зокрема в листі йшлося про наступне.
1 січня 2013 року в Україні була запроваджена нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у тому числі – земельні ділянки. З цього часу усі речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації у єдиній державній інформаційній системі – Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
Незважаючи на прогресивність зазначеної системи, у процесі її впровадження були виявлені певні проблеми.
Насамперед, це пов’язано з тим, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно був утворений «з нуля», а не увібрав у себе увесь масив відомостей про речові права на нерухомість, накопичений за попередній період. 
 
Хоча стаття 3 нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і гарантувала дотримання цих прав, але для здійснення будь-якого правочину з нерухомим майном вони фактично стали підлягати обов’язковій «перереєстрації». Все це утворило додаткові, і головне - необґрунтовані складнощі для власників нерухомого майна. 
Особливо яскраво ця проблема проявила себе у питаннях державної реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення. Кількість договорів оренди таких земель, які укладаються протягом одного року, іноді складає декілька мільйонів на рік. Орендодавець за кожним договором оренди має державний акт на право власності на земельну ділянку, який свідчить про те, що держава вже визнала це право. Однак для укладення нового договору і державної реєстрації права оренди, у Державному реєстрі необхідно ще раз зареєструвати право власності. Ще гірша ситуація із продовженням терміну оренди за договорами, укладеними до 2013 року. В такому випадку, крім реєстрації права власності, необхідно здійснити також реєстрацію існуючого права оренди, і лише потім – вносити до Реєстру відомості про продовження терміну.
 
З метою вирішення зазначеної проблеми Кабінетом Міністрів України було подано до Верховної Ради України проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо вдосконалення врегулювання відносин на об'єкти нерухомого майна)» (реєстр. № 2049а). Законопроект прийнятий у першому читанні 10 жовтня цього року і на даний час знаходиться в процесі доопрацювання до другого читання у Комітеті Верховної Ради України з питань економічної політики.
Для вирішення проблеми реєстрації прав, що є похідним від права власності (у тому числі права оренди землі) законопроектом передбачено здійснення таких прав без реєстрації права власності у спеціальному розділі Реєстру.
 
На наш погляд такий підхід не тільки не вирішить існуючі проблеми, але спровокує виникнення інших. Зокрема, є досить суттєвим ризик застосування так званих «рейдерських» схем із реєстрації похідних прав, які виникли без волі власника майна. Цей ризик пов'язаний із тим, що формально державний реєстратор не буде зобов’язаний аналізувати законність виникнення право власності на відповідне майно, а згідно із запропонованими змінами до частини третьої статті 17 Закону, вся відповідальність за достовірність даних, які містяться у поданих документах, та за відповідність таких документів вимогам законодавства, покладається виключно на заявника.
 
Крім того, запропонований підхід розтягує процес наповнення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на невизначений термін і фактично зробить його таким, що позбавлений ознак актуальності.
 
На наш погляд, вирішення існуючих проблем має ґрунтуватись на аналізі причин їх виникнення. Якщо вести мову про причини проблеми із реєстрацією речових прав, які виникли до 2013 року, то, на наше переконання, вони не в останню чергу пов’язані з тим, що при їх законодавчому регулювання був помилково застосований «заявницький принцип», за яким державна реєстрація зазначених прав є неможливою без волевиявлення суб’єкта відповідного права. При цьому не було враховано те, таке волевиявлення вже мало місце на момент виникнення права і держава вже визнала, зареєструвала і гарантувала його. Враховуючи це, всі відомості про існуючі права мали б бути перенесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно без подання заяв про це суб’єктами прав.
Якщо вести мову про земельні ділянки, то у Державному земельному кадастрі, який сьогодні нарешті став єдиною інформаційною системою, вже накопичені відомості про переважну більшість земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року. Перенесення таких відомостей до Державного реєстру в автоматизованому режимі технічно можливо. 
 
Слід зазначити, що Асоціація «Земельна спілка України» повністю підтримує запропоновані у вищевказаному законопроекті положення щодо перенесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про обтяження речових прав на нерухоме майно з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, записів про обтяження нерухомого майна іпотекою з Державного реєстру іпотек, а також зобов’язання підприємств бюро технічної інвентаризації передати органам державної реєстрації прав реєстрові книги та реєстраційні справи, які є державною власністю. Вважаємо, що в такому ж порядку до Державного реєстру мають бути перенесені також записи Державного реєстру земель про державну реєстрацію документів, які посвідчували права на землю. 
 
Звичайно, що у разі підтримки пропозиції, з урахуванням великого обсягу інформації і необхідністю забезпечити цей процес з технічної точки зору, таке перенесення займе значний проміжок часу. На цей період доцільно дозволити здійснювати перенесення відомостей про права, зареєстровані у Державному реєстрі земель, в індивідуальному режимі при реєстрації права (у тому числі і похідного) на конкретну земельну ділянку у інформаційній взаємодії між Державною реєстраційною службою України та Державним агентством земельних ресурсів України. 
 
Запропонований підхід дозволить значно швидше наповнити Державний реєстр прав на нерухоме майно актуальними відомостями про переважну більшість речових прав на земельні ділянки, суттєво покращить становище суб’єктів таких прав, а також дозволить уникнути вказаних вище ризиків.
 
В листі було висловлено прохання сприяти включенню запропонованих положень до законопроекту в процесі доопрацювання до другого читання.

Консультації

 

Послуги для фізосіб

 

Послуги для бізнесу

 
 

Продати земельну ділянку

 

©2019 Ассоциация «Земельный союз Украины»

Все права защищены. Этот веб-сайт является собственностью Ассоциации «Земельный союз Украины».Все исключительные имущественные и неимущественные авторские права на информацию, размещаемую на сайте www.zem.ua принадлежат Ассоциации «Земельный союз Украины» или непосредственному автору этих материалов, если в тексте не указывается другое. Запрещается воспроизведение и использование любой части этого веб-сайта и информации, размещенной на нем, в любом формате, включая графический, электронный, копирование или использование любым другим способом без предварительного письменного согласия Ассоциации «Земельный союз Украины».

 

По вопросам сотрудничества, а также для представителей СМИ т. 098-156-40-40