Земля під мораторієм: кому це вигідно

Категорія: Публікації ЗМІ

09.10.2015

В Україні вже 15 років триває дискусія – варто чи ні дозволити селянам вільно розпоряджатися своєю землею. Чому досі в нашій країні не запрацював ринок землі, хто в цьому зацікавлений і як йдуть справи в цьому питанні у європейських сусідів.
 
Прем’єр-міністр Арсеній Яценюк у ході виїзного засідання уряду в Полтаві в кінці вересня – за 100 днів до зняття мораторію на продаж сільхозземель заявив, що наша країна не зможе запустити повноцінний ринок землі з 2016 року, аргументуючи це недосконалим законодавством, а також побоюваннями з приводу «розбазарювання» українських земель. «При існуючій законодавчій базі у нас з 2016 року запрацює не ринок землі, а базар землі, – сказав Яценюк. – Нам треба виробляти економічну і політичну позицію з цього питання. Я перший, хто зацікавлений в інвестиціях в агросектор, але допустити розбазарювання і розпродаж землі, що б з’явилися лендлорди, ми не маємо права».
 
Він доручив Міністерству економічного розвитку і торгівлі спільно з Міністерством аграрної політики і продовольства, а також Державній службі Геокадастр сформувати пакет законопроектів, що сприяють запуску земельного ринку.
 
Поряд з розробкою законопроектів Яценюк доручив нарешті завершити розпочату кілька років тому інвентаризацію земель, а також провести переговори з можливими інвесторами та громадськістю, щоб з’ясувати найбільш гострі і болючі питання земельних відносин. «Пакет законів і формування реальної бази для повноцінного ринку земельних відносин – і тільки після цього ми впроваджуємо ринок. Іншого виходу немає », – упевнений глава уряду.
 
Крім того, прем’єр підтримав ініціативу Служби Геокадастр провести експеримент публічного продажу державних земель сільськогосподарського призначення на аукціонах. «До зняття мораторію вам потрібно провести експеримент, який я категорично підтримую – виборчий експеримент з приводу публічного та прозорого продажу державних земель на аукціонах. Ми побачимо і ринкову кон’юнктуру, і механізм, і вартість», – зазначив Яценюк.
 
Він підкреслив, що земля – невідновний ресурс, який можна «тільки втратити». «Саме тому я звертаю увагу, що ключовий національний актив України – це земля», – резюмував глава уряду.
 
Тим часом, через два тижні після доручень прем’єр-міністра, зареєстрованих у Верховній Раді законопроектів, які дозволили б вирішити земельну проблему, ми так і не побачили. А представники профільного відомства – Державного агентства з питань геодезії, картографії та кадастру України, які, здавалося б, повинні бути найбільш зацікавлені в якнайшвидшому проведенні земельної реформи, навіть приблизно не можуть сказати, коли пакет відповідних документів буде внесено на розгляд до парламенту.
 
Як розповіли УНІАН у Державній службі Геокадастр, на сьогоднішній день після «кардинальних» змін проект Закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» в черговий раз був переданий на розгляд Міністерству регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства. У випадку, якщо внесені правки будуть схвалені, він з’явиться у ВР.
 
Ось такі поки новини щодо просування земельної реформи, яка вже 15 років все ніяк не може стартувати в Україні.
 
Історія мораторію
 
Вперше мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення був введений з 1 січня 2002 року, з набуттям чинності Земельним кодексом, як тимчасовий захід. Планувалося, що мораторій проіснує до 2005 року, але його потім не один раз пролонгували. Скасувати мораторій планувалося з прийняттям законів про ринок землі і про державний земельний кадастр. І якщо перший документ досі розробляється, то другий був прийнятий в 2011 році, але вступ його в силу перенесли на 1 січня 2013 року, як і термін скасування мораторію. Але вже через рік, у грудні 2012 року, набув чинності Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України», який продовжив мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення до 1 січня 2016 року.
 
Наприкінці березня поточного року президент України Петро Порошенко закликав політичні сили та громадськість обговорити питання формування ринку землі, так як скасування мораторію на продаж земель сільгосппризначення є однією з вимог ключового кредитора України – Міжнародного валютного фонду та прописана в коаліційній угоді.
 
Експерти розділилися в думці – одні вважають, що продовження мораторію не виправдано і призведе до ще більшої тінізації земельних відносин, інші вказують, що скасування мораторію призведе до обезземелення селян і скупці паїв зарубіжними інвесторами та вітчизняними олігархами.
 
Не такий страшний чорт, як його малюють
 
Один з головних аргументів, які вже багато років наводять противники скасування мораторію, – мовляв, прийдуть олігархи і скуплять всю українську землю. Однак багато експертів земельній галузі не згодні з цією думкою як з нормативно-правової точки зору, так і з точки зору бажання селян продавати свою землю.
 
Як зазначає член правління Спілки землевпорядників України, доктор економічних наук Андрій Мартин, на сьогоднішній день продати землю готові лише 10-15% населення, і то ця цифра обумовлена виключно великою кількістю нереалізованого пропозиції на ринку, яке накопичилося за 15 років дії мораторію.
 
«Щороку на ринку нерухомості беруть участь 2% всієї нерухомості. Але оскільки штучно стримували ринковий оборот, домоглися того, що вже 10-15% готові продати свої землі », – сказав Мартин, зазначивши, що продати свою землю у разі запуску ринку землі селяни змогли б за ціною близько 20 тис. грн за гектар. За словами експерта, виходячи з розміру середнього паю в 4 гектара, сума, яку отримали б вони, була б достатньо істотною.
 
Президент асоціації «Земельна спілка України» Андрій Кошиль також вважає, що масового розпродажу землі в результаті зняття мораторію не буде.
 
«Ми проводили експеримент, скільки селян готові продати землю, чи дійсно це масове явище і яку ціну вони хочуть … Кількість дзвінків було невелике, і ті люди, які дзвонили, називали ціну від 50 до 100 дол. за сотку. Якщо перевести це на гектар, то це від 5 до 10 тис. дол. Дуже мало людей, яких обставини підштовхують до того, щоб продати землю дешево. Але й вони не готові продати її за 300 дол. за гектар. Можливо, є крайні випадки, але цей ринок сильно переоцінений з точки зору можливостей продажу », – зазначив Кошиль.
 
Крім того, на думку експертів, побоювання Яценюка з приводу появи «лендлордів» – олігархів, які можуть вийти на ринок і скупити велику кількість земельних паїв за безцінь, не зовсім відповідають реальності. Великим іноземним інвесторам або агрохолдингам просто невигідно купувати крихітні ділянки селян.
 
«Пай в 4 гектара, а це – середній розмір по Україні, мало цікавить будь-якого інвестора, особливо якщо він знаходиться посередині поля і до нього важко організувати під’їзд», – пояснив Кошиль.
 
Дійсно, великі компанії не цікавляться невеликими паями. Купивши одну таку ділянку, їм доведеться домовлятися з власниками сусідніх двох, трьох, десяти паїв. Це – занадто непередбачуваний для бізнесу шлях.
 
Щоб зняти озвучені ризики, необхідно відповідне законодавство, яке зробить ринок землі прозорим, а селян – захищеними в правовому полі.
 
Як зазначив помічник-консультанта Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Сергій Біленко, проблеми із земельною законодавчою базою є, але вони ніяк не пов’язані з мораторієм.
 
«У земельному законодавстві, дійсно, є дуже багато проблем, які потрібно закривати, але вони абсолютно не пов’язані з мораторієм», – вважає Біленко, підкресливши, що основне завдання уряду – прописати правила таким чином, щоб земля концентрувалася в руках українців. З ним згоден і Мартин.
 
«Набувачами земель сільгосппризначення необхідно встановити тільки громадян України. У такому випадку ми будемо стимулювати індивідуальне фермерство і створювати необхідні умови, при яких ренту, головну вигоду, отримуватимуть українці, а не іноземці. Для цього ніяких суттєвих змін до законодавства не треба. У земельному кодексі є чудова стаття, яка називається «Покупці земель сільськогосподарського призначення», все що потрібно зробити – це прописати один абзац, хто може купувати сільгоспземлі в нашій країні і що робити в тих випадках, якщо іноземець отримав у власність ділянку ».
 
До речі, в останній редакції закону про ринок землі (опублікована була в 2013 році) виписано, що закордонним компаніям, а також підприємствам з іноземним капіталом заборонено мати у власності сільськогосподарські землі на території України. Зараз уряд готує нову редакцію закону, можливо, це правило в ній збережеться. Крім того, щоб посилити економічний суверенітет нашої країни в питанні продовольства, фахівці земельній галузі пропонують обмежити можливість придбання земель юридичним особам, оскільки ними завжди можна завуалювати кінцевих бенефіціарів за кордоном.
 
«Найжахливіше, що рішення про те, треба чи не треба селянам продавати або відчужувати їх майно, приймають не самі селяни, а за них це рішення намагаються прийняти політики», – зазначив Мартин, додавши, що сьогодні близько 15% населення є власниками земельних паїв, які отримали в результаті поділу колишніх колгоспів, і ці люди повністю позбавлені можливості розпоряджатися своїм нерухомим майном.
 
Кому все це вигідно
 
Головними лобістами збереження дії мораторію на відчуження сільськогосподарських земель на сьогоднішній день є великі сільськогосподарські компанії і агробізнес в цілому, вважають експерти.
 
Агрохолдинги просто не хочуть відмовлятися від вигоди – гектар землі у селян можна орендувати, в кращому випадку, за 300-400 грн на рік. А якщо мораторій скасують, то ціни скоригуються і орендні ставки можуть зрости в рази.
 
«Орендні ставки на землю, м’яко кажучи, дуже і дуже невисокі. Якщо штучно обмежити попит на землю, то при наявності пропозиції ціна впаде. Не буде перебільшенням сказати, що в основному оренда в Україні становить кілька сотень гривень за гектар», – розповів заступник декана з міжнародних зв’язків юридичного факультету Київського національного університету ім. Тараса Шевченка, доктор юридичних наук, професор, адвокат Анатолій Мірошниченко.
 
Президент асоціації «Український клуб аграрного бізнесу» Алекс Ліссітса вважає, що побоювання щодо скуповування земель агрохолдингами, які часто озвучують противники відкриття ринку землі, безпідставні – великі агрокомпанії, як і інший бізнес, переживають не найкращі часи і відчувають дефіцит оборотних коштів. Вони, в першу чергу, думають про забезпечення своєї операційної діяльності. Саме тому більшість сільгоспвиробників виступають за продовження мораторію на продаж сільгоспземель.
 
Але підвищення орендних ставок на землю, що неодмінно станеться після зняття мораторію, – не єдина проблема, яку побоюється агробізнес. На думку Біленко, ще одна річ, яку боїться агробізнес, – хаос, який буде неминучий протягом перших двох років після відкриття ринку.
 
«На жаль, у нас маса помилок в кадастрі, у нас маса питань з колективною формою власності на землю, маса землі, що не оформлена та ін. Зараз всі ці проблеми законсервовані, бо земля не продається і всім не особливо хочеться вирішувати дані питання », – зазначає Біленко, підкреслюючи, що в будь-якому випадку Україні доведеться зіткнутися з зазначеними проблемами, і вони абсолютно не пов’язані зі зняттям мораторію.
 
Парламентське лобі
 
Незважаючи на те, що у Верховній Раді досі немає однозначної думки з приводу скасування мораторію, більшість членів парламентського Комітету аграрної політики та земельних відносин виступають за продовження заборони на продаж сільгоспземель і «професійну» підготовку законодавчої бази.
 
За словами заступника голови профільного комітету Олександра Бакуменка, селяни повинні користуватися своїм конституційним правом – розпоряджатися своєю землею. «Коли ми відпрацюємо це питання з усім аграрним співтовариством, вислухаємо думку всіх експертів, то однозначно ринок землі повинен бути введений. Україна, напевно, остання країна, в якій немає ринку землі », – зазначає Бакуменко.
 
На його думку, поки парламентарії не підготують відповідні законопроекти, мораторій знімати не можна.
 
При цьому він уточнив, що навіть якщо в кінці цього року мораторій буде скасовано, продати землю у селян все одно не вийде. Щоб ринок землі запрацював обов’язковою умовою є ухвалення закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення». «Зараз найбільш правильне рішення відкатати пілотні проекти на державних землях в різних регіонах», – вважає парламентарій.
 
Поділяє думку Бакуменко і його колега по комітету Іван Мірошніченко, якої вважає, що зараз найголовніше завдання – розробити рівні умови для всіх учасників створюваного ринку землі.
 
«Для нас найважливішим є забезпечення прав та інтересів наших громадян – українських землевласників, які в 90-х роках отримали земельні ділянки сільськогосподарського призначення – паї, проте, як і тоді, так і зараз не отримали від держави й самі не мають необхідних фінансових ресурсів для відкриття власного агробізнесу, а через відсутність ринку землі ще й позбавлені можливості їх залучення », – говорить Мірошниченко.
 
На його думку, члени комітету єдині в тому, що для відкриття ринку землі необхідно: завершити інвентаризацію та розмежування земель сільськогосподарського призначення державної, комунальної та приватної власності, провести загальнонаціональну нормативно-грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, удосконалити процедуру реєстрації земель, а також заповнити Державний земельний кадастр.
 
«Тільки після цього стане можливим предметний розгляд питання ринку землі та безпосередні напрацювання відповідного закону. Але головне завдання – одночасно з відкриттям ринку землі запровадити дієві механізми фінансової підтримки саме українських громадян – власників землі для створення ними малих і середніх фермерських господарств », – підкреслює Мірошниченко.
 
На думку членів профільного комітету, швидше за все, в кінці року Верховною Радою буде прийнято рішення про продовження мораторію, але не надовго. Хоча, навряд чи державі вдасться незабаром вирішити проблему інвентаризації земель сільськогосподарського призначення, яка, за словами глави агентства Держгеокадастра Максима Мартинюка, чи не сьогоднішній день реалізована на 11% (!). Щоб її завершити необхідно десь взяти 2,5 млрд грн …
 
Мільярди в тіні
 
Крім перерахованих, є ще одна гостра проблема – близько 6 млн гектарів землі, що належить селянам, по суті, не включені в економічний оборот. За даними асоціації «Український клуб аграрного бізнесу», збитки держави від тіньових схем в аграрному секторі в 2014 році склали близько 20 млрд грн. Тим часом, в асоціації відзначають, що уряд, замість того, щоб боротися тінізацією, не залишає спроб податкового тиску на виробників агропродукції.
 
«Зараз гостро стоїть питання наповнення бюджету для забезпечення нормального функціонування держави і виконання вимог міжнародних кредиторів. Але замість проведення обіцяних реформ, усунення корупції та виведення економіки з тіні, уряд намагається покрити дефіцит бюджету за рахунок збільшення податкового тиску на сільське господарство », – зазначає експерт аграрних ринків УКАБ Віталій Кордиш.
 
Як результат – сільгоспвиробники виступають проти лібералізації земельних відносин, використовують різні тіньові схеми, щоб погасити фінансові зобов’язання. Однією з таких схем є так звані договори про спільного обробітку землі, які укладаються між держустановами, які володіють землями, і агрохолдингами, фермерами, а також іншими сільгоспвиробниками. У підсумку, держава недоотримує земельний податок, так як збір в цьому випадку сплачують держустанови за фіксованою ставкою – 1% від нормативно-грошової оцінки землі. Але якби земля була передана в оренду, то ставка була б мінімум 5%.
 
За підрахунками голови державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру Максима Мартинюка, втрати місцевих бюджетів через тіньового обороту землі, в цілому по країні, складають 2 млрд грн щорічно. «Якщо врахувати, що оренда 1 гектара землі коштує приблизно 1 тис. грн, а в тіні перебуває близько 2 млн гектар, то втрати місцевих бюджетів складають близько 2 млрд грн», – пояснив підрахунки Мартинюк.
 
Європейський досвід
 
У Європі ринок землі – невід’ємна частина розвитку економіки. Але грунтується він на зваженому і чіткому законодавстві. Прикладом країни з найбільш розвиненим законодавством у цій галузі є Данія. У цій країні виписані чіткі вимоги як до орендаря, так і до покупця. Наприклад, при купівлі землі і від орендаря потрібно забезпечення збереження землі в сільськогосподарському виробництві. Закон вимагає від фермера гідного ведення сільського господарства. З метою боротьби зі створенням латифундій закон встановлює верхню межу землекористування – своєю власною і орендованій – в 150 га сільгоспугідь. Виключення робляться лише в тому випадку, якщо фермер зможе довести, що внаслідок специфіки його виробництва йому потрібно більше землі і ніхто з навколишніх селян буде протестувати проти цього.
 
Орендар, також як і покупець, повинен прожити в сільській місцевості не менше 8 років. Якщо ж розмір ферми буде перевищувати 30 га, то він повинен довести свою професійну кваліфікацію, мати досвід роботи в сільському господарстві і відповідну освіту. Купівля землі забороняється, якщо ця операція є засобом розміщення капіталу або ціна землі не відповідає її реальній вартості.
 
Юридичні особи не мають право на купівлю сільськогосподарських угідь, так само як вони не мають права і на оренду. Це право надається тільки фізичним особам, які вже вели сільськогосподарське виробництво, мають відповідну кваліфікацію та беруть на себе зобов’язання безпосередньо займатися сільським господарством протягом тривалого часу.
 
У Німеччині підтримується постійний контроль за якими змінами власності або оренди сільгоспугідь. Перехід прав на будь сільськогосподарські угіддя вимагає спеціального дозволу, заборонено зайву концентрацію землі (максимально від 400 до 500 га). Що стосується оренди землі, то на неї поширюються ті ж обмеження, що і на покупку. В цілому законодавство забороняє вилучення сільськогосподарських земель на несільськогосподарські цілі.
 
У Швейцарії основне правило ринку землі – вона повинна належати тільки тому, хто її обробляє.
 
У Норвегії головне також збереження селянського господарства. Основні правила – збереження фермерства, при цьому орієнтація йде на фермера-власника землі. Тому законодавство обмежує можливість дроблення ділянок, оренда ж регламентується законом і місцевою владою.
 
У Франції протягом більше 30 років існує складна система контролю ринку землі. Закон вимагає дозволу влади при будь-якому акті купівлі-продажу землі або здачі її в оренду. При видачі дозволу на земельну операцію виходять з принципу – чи відповідає дана угода принципом «сімейної ферми з особистою відповідальністю».
 
Висновок напрошується один – в Україні повинен працювати ринок землі, як і в усьому цивілізованому світі. При цьому головне завдання держави встановити чіткі рамкові умови діяльності на ньому і жорстко контролювати їх виконання.
 
Антон Драннік