17.03.2016
Головним лобістом збереження мораторію на продаж землі є великий агробізнес, якому вигідніше платити за оренду, ніж її купувати, заявив в ефірі 106 FM заступник голови асоціації «Земельний союз України» Андрій Мартин.
В Україні планують провести загальнонаціональну переоцінку землі. Вона має стати основою для розрахунку податків для сільгосппідприємств. Це передбачено в оприлюдненій програмі дій Кабміну на 2016 рік
У програмі також передбачається, що уряд проводитиме грошову переоцінку землі як мінімум раз на 10 років.
Водночас до 2017 року діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. При цьому Україна зобов'язалася зняти обмеження на продаж землі у рамках домовленостей з МВФ.
Про ринок землі і регулювання земельних відносин радіостанція Голос Столиціпоговорила з заступником голови асоціації «Земельний союз України» Андрієм Мартином.
Згідно з Конституцією України, земля – це загальнонаціональне надбання, яке входить до переліку прав власності українського народу. Що передбачає конституційне право на землю і як воно реалізується сьогодні в Україні?
― Насправді, цю статтю конституції треба читати і далі. Там написано, що право на землю набувається громадянами, юридичними особами, державою і так далі. Тобто, земля – це така ж нерухомість, як і будівля, квартира, вона використовується для ведення бізнесу, щоб жити; є землі, які використовуються в сільському господарстві, для лісового господарства і так далі. Тому це такий же бізнес-актив, як і будь-який інший. У нормальних країнах земля знаходиться в ринковому обороті. У нас не вся земля знаходиться в ринковому обороті, землі сільськогосподарського призначення поки в обороті обмежені.
Якими документами регулюються ці відносини?
― У нас є чудове земельне законодавство. Купа законів, починаючи з Земельного кодексу, і ще 20-30 законів поменше, які регулюють все. Починаючи від того, як формувати земельні ділянки, і закінчуючи тим, як зберігати родючість ґрунту.
Які найважливіші з них?
― Закон про землеустрій, закон про оцінку землі, про реєстрацію прав, закон про кадастр – у нас дуже розвинене земельне законодавство.
Прокоментуйте норми законопроекту про обіг землі.
― Тут не стільки важливий сам законопроект, скільки політикам потрібна якась зачіпка, чогось має постійно не вистачати, аби дозволити селянам користуватися їхніми особистими земельними ділянками. Раніше вважалося, що у нас не вистачало закону про державний земельний кадастр. Прийняли закон – все нормально. Тепер не вистачає закону про обіг сільськогосподарських земель. Я насправді не відкрию великої таємниці, ринок землі в Україні є, є ринок несільськогосподарських земель, вони спокійно продаються і купуються без наявності спеціального законодавства, для цього достатньо норм чинного цивільного кодексу, в тому числі Земельного кодексу, який регулює деякі умови проведення операцій.
Тому насправді, закон про обіг сільськогосподарських земель не сильно потрібен. Практично все, що треба, вже врегульовано чинним законодавством України. Єдине що, можливо, слід обмежити, це концентрація кількості сільгоспземель в одних руках, щоб не перевищувало певну верхню планку, і друге питання – хто може бути покупцем земель сільськогосподарського призначення. У нинішньому законодавстві прописано, що за великим рахунком це можуть бути всі бажаючі, але після того як знімуть мораторій. В ідеалі бажано поки обмежити покупців тільки громадянами України, щоб у нас в умовах кризи і низьких цін сильно вже іноземний капітал не розгулявся.
Чи багато документів, які передбачають отримання громадянами права власності на землю?
― Основні правила отримання прав на землю громадянами передбачені Земельним кодексом. У нашій країні можна все, починаючи від безоплатної приватизації і закінчуючи просто тим, щоб брати в оренду землі державної і комунальної власності. Можете купити землю на вторинному ринку, отримати її у спадок, помінятися. Є маса варіантів, як купувати права на землю. Але єдине, на що слід звернути увагу, що більшість тих земель, які можна було роздерибанити, в нашій країні вже давно роздерибанили. Оскільки позавчора ми відзначили 25 років проведення земельної реформи в нашій країні, і за цей час практично все, що можна було роздати, було роздано. Земельна реформа офіційно розпочалася 15 березня 1991 року. З постанови тоді ще ВР УРСР.
І до сих пір ми змушені констатувати відсутність реформи, чітких правил гри, які б враховували всі інтереси, всі ризики?
― Насправді, правила є. Правила встановлює ринок. Є ті, хто володіє землею, є ті, хто хоче її купити. Нехай вони домовляються між собою, встановлюють ціни, продають, купують. Якісь додаткові регулювання найчастіше шкодять, ніж допомагають нормальному розвитку ринкових відносин.
На які моменти в земельному законодавстві сьогодні потрібно звертати увагу в першу чергу, щоб без проблем приватизувати землю?
― У нас багато громадян України користувалися земельними ділянками, наприклад, під своїми присадибними будинками, ще з радянських часів. Все, що їм сьогодні треба зробити, це в основному просто замовити землевпорядну документацію. Землевпорядник переміряє їх земельну ділянку, вносить до кадастру і далі приймається рішення про приватизацію ділянки розпорядником земель, а це сільська, селищна ради, або міськрада. Тобто, там особливо нічого складного немає з технічної точки зору. Інша проблема, що у нас на земельних відносинах зав'язана дуже велика кількість корупції: дуже багато чиновників розглядають процедуру землевпорядної документації не стільки як технічну, а як якесь своє право страчувати чи милувати. Тому земельні відносини у нас неймовірно зарегульовані, корумповані, і це сьогодні для України являє дуже велику проблему.
Які ще труднощі можуть виникнути при приватизації, і як їх вирішувати?
― Теоретично, все в нашій країні треба вирішувати через суди. У тих випадках, якщо блокуються рішення про приватизацію земельних ділянок, якщо держгеокадастр не хоче реєструвати, то потрібно зателефонувати на відкриту лінію держгеокадастра, можливо, там начальство зверху, з Києва, щось зробить. Якщо прийняття рішення блокують просто на рівні місцевої ради, тут проблема серйозна, у депутатів місцевих рад часто є принцип колективної безвідповідальності. Ну не набирає рішення про приватизацію вашої ділянки достатню кількість голосів. Тоді доводиться йти до рішал і домовлятися.
Земельна реформа, на якій наполягає Кабмін, напевно, не що інше, як експеримент? Причому, що результат буде несподіваним в нашому випадку.
― Скажімо так, оскільки цей експеримент триває вже 25 років, то і експериментом його важко назвати. Просто у нас періодично бувають загострення в проведенні цього експерименту. Ось, зокрема, останні два роки Кабмін щось намагається реформувати в частині земельних відносин.
Чи є конкретні пропозиції?
― У нас багато передбачено в коаліційній угоді. Наприклад, передати право розпоряджатися землями місцевим громадам. Що не можуть виконати вже цілих 2 роки. Поліпшити якість ведення державного земельного кадастру, що теж ще поки під питанням. Провести нову оцінку сільськогосподарських земель, що вже теж другий рік не може зробити Кабмін. Тобто, цілі в основному тепер щороку ставляться одні й ті самі, але ми їх поки не можемо досягнути.
Створили земельний банк.
― Земельний банк у нас створювала ще «злочинна влада», так би мовити. Це дійсно була одна зі схем. Передбачалося усі вільні державні землі, що залишилися, передати цьому банку, по суті, їх приватизувати. Банк – це ж публічне акціонерне товариство. Ну, і що потім би сталося з банком, це ще під великим питанням. Але схема з банком не спрацювала. Відповідні закони скасували, сам банк залишився як релікт вже. Але особливого значення він тепер для регулювання земельних відносин не має.
Нещодавно в рамках земельної реформи прем'єр Яценюк запропонував продати на відкритому аукціоні 1 млн га землі, що знаходиться в державній власності. Про який продаж каже прем'єр, якщо в Україні до 1 січня 2017 року діє заборона на продаж сільськогосподарських земель?
― От-от, на місці Арсенія Петровича я б його помічникам, які йому такі пропозиції пишуть, по руках сильно надавав. Тому що реалізувати ці пропозиції неможливо. По-перше, діє мораторій. А по-друге, ВР у цьому році голосувати за скасування мораторію не буде. Немає зараз під це політичне рішення достатньої кількості голосів в нинішньому парламенті.
А взагалі, що мається на увазі? В основному землі сільськогосподарського призначення в нашій країні приватні. За час земельної реформи вони були приватизовані, і в державній власності насправді залишилося не так вже й багато земель. В основному, це землі державних підприємств Мінагрополітики та національної академії аграрних наук. Це насправді дуже привабливі шматки земель. Тому що це великі єдині масиви. Агробізнес вже давним-давно на них дивиться і облизується. Але сильно сумніваюся, що їх вдасться продати. По-перше, є місцеве населення. У тих громадах, де знаходяться ці держпідприємства, люди, якщо по-чесному, не отримали паї. По всій країні 7 мільйонів осіб отримали паї, а якщо у вас залишилося держпідприємство, вам паї не дали. І от люди дуже розраховують на те, що все-таки ці держпідприємства колись допаюють, і місцеве населення все-таки свої земельні ділянки отримає. А якщо раптом з'ясується, що Арсеній Петрович усі підприємства раптом комусь продав, а місцеві залишилися, умовно кажучи, ні з чим – без роботи, без землі, без нічого – то можуть і такі маленькі бунти у нас вийти на локальному рівні. І, думаю, політичних бонусів це абсолютно нікому не додасть.
Якщо дослівно розбирати заяву, тут йдеться про необхідність продовжити земельну реформу. Це дійсно могло б бути продовженням реформи?
― Це не продовження земельної реформи, це просто спроба одномоментно додерибанити досить великий актив, який ще залишається в державній власності. Особливих вигод ані українське суспільство, ані держава зараз від продажу мільйона гектар не отримає. По-перше, зараз криза. Ціни порівняно невеликі на землю. Ось коли Веревський, наш аграрний олігарх, розпродає частину свого земельного банку, у нас середня вартість гектара землі – 12 тисяч гривень. Тобто, якихось супер-великих сум від цього продажу ніхто не матиме. Але в той же час держава втратить останню можливість хоч якось впливати в майбутньому на ринок сільськогосподарських земель. Як на мене, землі треба прозоро передавати в оренду на аукціонах, чекати того моменту, коли ціна на них зросте, після того, як наша економіка вирівняється, і тоді вже можна буде вирішувати щось із продажем, приватизацією і т.д. Поки поспішати нікуди не треба. Ніхто нас в шию не гонить.
Юлія Тимошенко заявляла, що в Україні земля коштує в 32 рази менше, ніж в ЄС. Там 500 доларів.
― Політики іноді обманюють наше населення. Поясню, чому в Європі земля коштує набагато дорожче, ніж у нас. В Європі сільгоспвиробники отримують божевільні дотації. У наших сусідів поляків дотації на 1 гектар становлять від 300 до 500 євро на рік. У нас таких грошей ніхто не дає, у нас доходи набагато менші. Якщо у нас коли-небудь будуть такі дотації, тоді і у нас земля коштуватиме 20-30 тисяч євро за гектар. А зараз у нас земля коштує рівно стільки, скільки прибутку вона приносить своєму господареві, тобто від 3 до 5 тисяч гривень на рік. І тому їй червона ціна в районі 15-20 тисяч гривень за гектар.
Ви говорили, що влада намагається додерибанити землю. А як же відкритий прозорий аукціон?
― Ось з аукціонами у нас велика проблема. Справа в тому, що у нас тривалий час взагалі можна було роздавати державну землю без аукціонів під фермерів – справжніх і липових, так званих. Тільки сьогодні Гройсман нарешті зібрався підписати прийнятий нещодавно закон, який частково прикриє цю лавочку. Гройсман підписав, передав Порошенко. Ось, можливо, коли Петро Олексійович підпише, тоді у гас держгеокадастр припинить трошки або трохи менше стане дерибанити землю.
Тобто кажучи, що державна земля знаходитися в тіньовому корумпованому обороті, прем'єр не збрехав?
― На жаль, так. Держпідприємства, які сьогодні використовують державну землю, в більшості випадків реальні банкрути. Тобто самостійно вони господарської діяльності не ведуть. Реально на їхній землі господарюють фермери і приватний бізнес. І усі грошики, які циркулюють в рамках такого «співробітництва», в основному мають тіньову природу.
Насправді тут навіть законів спеціальних приймати не треба, у нас на рівні актів Кабміну заблоковані можливості для нормальної передачі цієї землі в користування. В тому числі, на умовах спільної діяльності. Тому, якби Арсеній Петрович хотів навести лад, йому достатньо поміняти буквально одну постанову Кабміну, і вже можна було б більшість цього вторинного землекористування на державних землях перевести в нормальне русло, і брати за нього нормальні гроші в бюджет, а не так, як це відбувається сьогодні.
Якщо говорити про можливий продаж 1 мільйона гектарів української землі, то хто міг би бути зацікавлений в її придбанні?
― Це залежить від того, як прописати правила придбання. Якщо прописати, що покупцями можуть бути лише громадяни України, ще й з обмеженням по концентрації землі в одних руках, то якихось феєричних скуповувань не буде.
Іноземного капіталу не варто очікувати?
― Іноземці зацікавлені – араби, китайці, у них грошей багато. У нас зараз все дешево, тобто, у нас зараз супермаркет, в якому великі знижки. Але, знову таки, вони зайдуть на український ринок сільгоспземель тільки в тому разі, якщо будуть існувати правові можливості для придбання землі юридичними особами. Тобто, за юрособою ви можете замаскувати будь-якого бенефіціара, хоча сама юрособа буде виглядати українською, а реальний контролер буде в іншому місці. Тобто, якщо юрособам не дозволять бути набувачами земель, то в цьому випадку ринок буде млявий, якихось великих цін на ньому не вийде. Будуть купувати місцеві, а у місцевих зараз грошей не так вже й багато. Зараз український агробізнес грошима не фонтанує, і, відповідно, великих грошей на те, аби виводити їх з обороту і купувати землю, в агробізнесу немає.
Я взагалі скажу страшну річ: агробізнесу ринок землі не потрібен взагалі. У нас останніми роками саме великий агробізнес є головним лобістом збереження мораторію. Бізнесу набагато вигідніше платити 700-800 грн на рік орендної плати, ніж зараз дістати з кишені 25-30 тисяч і купувати цю землю. У них від покупки землі доходи не збільшаться взагалі. У них головна вигода – це контроль над використанням землі. Але у власність сенсу її купувати немає.
Що примітно, влада активно мусує цю тему покупки-продажу землі. Чому?
― Влада тут якраз намагається зайвий раз не педалювати, тому що електорально ця тема дуже невдячна. Що насправді сталося в Україні. Є головний тренд земельної реформи за останні десятиліття – приватизація земель. 7 мільйонів наших співгромадян, це десь 15% населення України, отримали ці земельні частки-паї. Це їхні земельні ділянки, передані їм у приватну власність. Але держава досі забороняє приватним власникам розпоряджатися своїй нерухомістю. Каже: селяни, ви ще поки дурненькі, а я, як держава, ще не готова. Тому поки краще йдіть і максимум, що можете робити, це комусь передавати свою землю або в оренду, або в крайньому разі можете у спадок передати. І це поки весь сенс того мораторію, який є сьогодні.
Що потрібно робити в такому разі?
― Якщо ми хочемо, щоб сільські жителі нормально розпоряджалися своїм майном, просто треба зняти мораторій. І нехай люди самі вирішують. Кому треба, той продасть. Кому не треба, той не буде продавати, і залишить землю своїм дітям, наприклад. Більшість власників паїв в Україні – це пенсіонери, це люди, які вже ніколи самі не будуть займатися сільським господарством. Чому їм не дозволять продавати землю? Наприклад, якщо бабуся сьогодні навіть за мінімальною ціною продасть свій середньостатистичний пай, вона виручить суму грошей, яка рівноцінна її пенсії за п'ять років. Чому цього не можна зробити, я не розумію.
Водночас суспільство не готове підтримувати продаж землі.
― А тут теж дуже специфічна ситуація. Річ у тім, що у нас більшість населення взагалі ніяк не розуміє, що мається на увазі під продажем землі. У нас багато хто на повному серйозі вважає, що земля – це останнє, що залишилося в державній власності. Це неправда. Ця земля приватна, вона не державна. Вона належить конкретним людям. Весь сенс мораторію полягає в тому, що частині населення України заборонено розпоряджатися своїм майном. От і все. 85% населення в нашій країні власниками паїв не є. Поки ми не зробимо селянина реальним господарем своїх активів, нормального розвитку сільського господарства у нас не буде.
Наскільки великий в Україні тіньовий ринок землі?
― Я не скажу, що він величезний. Але земля сільськогосподарського призначення, навіть підмораторна, продається і купується весь час. Тобто під виглядом продажу іноді земля передається типу за борги. Іноді є схеми, коли вона передається в дуже довгострокову оренду, укладаються договори. Є маса правових механізмів, ринок працює, в регіонах є усталені ціни. Від 40 тисяч земля коштує в Полтавській, Черкаській областях. Тобто, ринок є. Через те, що він неофіційний, то і статистики якоїсь навести неможливо. Але якщо ви захочете прив'язати себе достроковими правами до землі, то нічого вам не заважає все робити навіть в умовах мораторію.
Якщо підводити підсумок, то через ці 25 років безуспішного реформування на яких принципах повинні будуватися сьогодні правила гри?
― Я поки бачу один принцип: поменше б нам держави у регулюванні. Оскільки у нас будь-які заборони, будь-які обмеження знижують вартість нерухомості і збільшують вплив чиновників, які найчастіше діють не в інтересах держави або якихось абстрактних суспільних інтересів, а щоб набивати свою власну кишеню.
Скільки ще триватиме земельна реформа?
― Знаєте, скільки б вона не тривала, Україна вже чемпіон світу з реформування земельних відносин. Найдовша земельна реформа до нас була в Мексиці, вона тривала лише 23 роки. У нас вже 25 років, і кінця-краю не видно. Тому, «є у революції початок, немає в революції кінця».
До слова, раніше в ефірі 106 FM експерти в галузі аграрного бізнесу Тарас Висоцький і Андрій Мартин заявили, що земля в Україні коштує дуже дешево, і не дивлячись на мораторій на її продаж, лише за минулий рік без аукціонів було роздано 137 тисяч гектарів землі.
Нагадаємо, що згідно із законодавством, всі українці мають право отримати від держави п'ять різних земельних ділянок. Однак керівник правозахисної групи «Варта» Юрій Кравець зазначив, що лише мала частина населення проінформована про своє право на безкоштовну землю.