Публічна кадастрова карта

База земельного законодавства

База земельних ділянок

Законодавство: огляди, коментарі

Питання - відповіді

Господарство: дім, сад, город

Покрокові схеми

Фермерство: створення, ведення, оподаткування

Шаблони документів

Корисна інформація та посилання

Захист прав на землю

Відеоматеріали по земельних відносинах

Головні питання про землю Як визначити вартість права оренди для орендаря?

Останні матеріали

Оцінка права оренди для орендаря проводиться в рамках експертної грошової оцінки права користування земельною ділянкою для відображення в бухгалтерському обліку, при визначенні вартості активу при оцінці корпоративних прав а також при прийнятті майнових рішень.
 
Існує поширена думка, яка часто вводить в оману потенційного орендаря, про те, що чим більше термін договору оренди земельної ділянки, тим ближче вартість права оренди для орендаря до ринкової вартості ділянки.
 
Згідно п.44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок оцінка права оренди земельної ділянки для орендаря визначається з застосуванням таких методичних підходів:
зіставлення цін продажу; 
капіталізація додаткового  доходу  орендаря земельної ділянки;
вартість права оренди земельної ділянки для орендаря може бути також розрахована як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки та вартістю інтересу власника земельної ділянки.
 
В поточних умовах інформаційна база підходу зіставлення цін продажу є дуже вузькою і формується практично за рахунок земель комунальної та державної власності. 
 
В рамках іншого підходу вартість права оренди для орендаря визначається як поточна вартість майбутнього додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між ринковим рівнем чистого операційного доходу (від здавання ділянки в оренду) та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки.
 
Інформаційною базою даному підходу слугують ринкові умови оренди земельних ділянок, що наявні практично лише в сегменті с/г земель. При відсутності відомостей щодо ринкових ставок оренди чистий операційний дохід допускається визначити як добуток ринкової вартості земельної ділянки на ставку капіталізації.
 
Приведення додаткового доходу в поточну вартість здійснюється шляхом його дисконтування (непрямої капіталізації) на період від дати оцінки до завершення дії договору оренди.
 
Якщо умови договору оренди (в першу чергу орендна ставка) є ринковими, то додатковий дохід орендаря дорівнює нулю, відповідно і вартість права оренди для орендаря також дорівнює нулю. В даному випадку вартість права оренди для орендодавця дорівнює ринковій вартості земельної ділянки, на чому і базується інвестиційний метод оцінки вартості земельної ділянки.
 
Позитивне значення додаткового доходу орендаря виникає, коли ставка оренди за договором є меншою за ринкову ставку оренди.  Якщо договірна ставка оренди перевищує ринкову, вартість права оренди для орендаря набуває від’ємного  значення.
 
Аналогічним чином визначається вартість емфітевзису.
 
Отже, співвідношення договірної та ринкової ставки оренди земельної ділянки є основою формування додаткового доходу орендаря, і зазначена вище поширена думка є вірною виключно у випадках, коли договірна орендна плата є суттєво меншою за ринкову. Найбільш вразливими є покупці нерухомого майна, що розташоване на орендованих земельних ділянках комунальної або державної власності, які купують об’єкти по цінам, порівняним з нерухомим майном з ділянками у приватній власності. В сучасних умовах часто ставка оренди, що нараховується в розмірі від 3% до 12% від нормативної грошової оцінки, значно перевищує ринкову, це в свою чергу призводить до суттєвого негативного впливу правового статусу земельної ділянки на вартість нерухомого майна. 
 
Все вищенаведене ще раз підкреслює, що при прийнятті майнових рішень дуже важливо адекватно оцінити вартість певного об’єкта.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
© 2017 Асоціація «Земельна спілка України». Всі права захищено.
Дана інформація була підготовлена Асоціацією «Земельна спілка України». Забороняється відтворення та використання повністю або будь-якої частини даної інформації у будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання, передрук чи використання в будь-який інший спосіб без письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».

Найпопулярніше

Головні новини

До уваги виконавців робіт із землеустрою: довідник природно-сільськогосподарського районування України

Детальніше...

Структура електронного документу про нормативну грошову оцінку земель населених пунктів

Детальніше...

До уваги користувачів Земельного порталу України! На нашому сайті оновлено базу земельного законодавства

Детальніше...

Зміни до Земельного кодексу щодо проведення земельних торгів

Детальніше...

Щодо необхідності надання нотаріусам документа про грошову оцінку земельної ділянки та справляння державного мита при посвідченні правочинів щодо відчуження земельних ділянок, які належать юридичним особам

Детальніше...

Щодо оподаткування суборенди земельних ділянок державної або комунальної власності

Детальніше...

Заповнення декларації платника єдиного податку четвертої групи щодо надання відомостей про наявність земельних ділянок

Детальніше...

Про зміни до Податкового кодексу в частині плати за землю та індексацію нормативної грошової оцінки земель

Детальніше...

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2015 рік

Детальніше...

Мораторій на продаж сільськогосподарських земель продовжено до 1 січня 2017 року

Детальніше...

Консультації

 

Послуги для фізосіб

 

Послуги для бізнесу

 
 

Продати земельну ділянку

 

© 2017 Асоціація «Земельна спілка України»

Всі права захищені. Цей веб-сайт є власністю Асоціації «Земельна спілка України». Всі виключні майнові і немайнові авторські права на інформацію, що розміщується на сайті www.zem.ua належать Асоціації «Земельна спілка України» або безпосередньому авторові цих матеріалів, якщо в тексті не вказується інше. Забороняється відтворення та використання будь-якої частини цього веб-сайту та інформації, розміщеної на ньому, в будь-якому форматі, включаючи графічний, електронний, копіювання чи використання будь-яким іншим способом без попередньої письмової згоди Асоціації «Земельна спілка України».
 

З питань співпраці, а також для представників ЗМІ т. 
098-156-40-40