Лист Земельної спілки України Міністру юстиції України щодо питань реєстрації прав

Міністру юстиції України
Лукаш О.Л.
 
Шановна Олено Леонідівно!
 
1 січня 2013 року в Україні була запроваджена нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у тому числі – земельні ділянки. З цього часу усі речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації у єдиній державній інформаційній системі – Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 
 
Незважаючи на прогресивність зазначеної системи, у процесі її впровадження були виявлені певні проблеми.
 
Насамперед, це пов’язано з тим, що Державний реєстр речових прав на нерухоме майно був утворений «з нуля», а не увібрав у себе увесь масив відомостей про речові права на нерухомість, накопичений за попередній період. 
 
Хоча стаття 3 нової редакції Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і гарантувала дотримання цих прав, але для здійснення будь-якого правочину з нерухомим майном вони фактично стали підлягати обов’язковій «перереєстрації». Все це утворило додаткові, і головне - необґрунтовані складнощі для власників нерухомого майна. 
 
Особливо яскраво ця проблема проявила себе у питаннях державної реєстрації права оренди на землі сільськогосподарського призначення. Кількість договорів оренди таких земель, які укладаються протягом одного року, іноді складає декілька мільйонів на рік. Орендодавець за кожним договором оренди має державний акт на право власності на земельну ділянку, який свідчить про те, що держава вже визнала це право. Однак для укладення нового договору і державної реєстрації права оренди, у Державному реєстрі необхідно ще раз зареєструвати право власності. Ще гірша ситуація із продовженням терміну оренди за договорами, укладеними до 2013 року. В такому випадку, крім реєстрації права власності, необхідно здійснити також реєстрацію існуючого права оренди, і лише потім – вносити до Реєстру відомості про продовження терміну.
 
З метою вирішення зазначеної проблеми Кабінетом Міністрів України було подано до Верховної Ради України проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо вдосконалення врегулювання відносин на об'єкти нерухомого майна)» (реєстр. № 2049а). Законопроект прийнятий у першому читанні 10 жовтня цього року.
 
Для вирішення проблеми реєстрації прав, що є похідним від права власності (у тому числі права оренди землі) законопроектом передбачено здійснення таких прав без реєстрації права власності у спеціальному розділі Реєстру.
 
На наш погляд такий підхід не тільки не вирішить існуючі проблеми, але спровокує виникнення інших. Зокрема, є досить суттєвим ризик застосування так званих «рейдерських» схем із реєстрації похідних прав, які виникли без волі власника майна. Цей ризик пов'язаний із тим, що формально державний реєстратор не буде зобов’язаний аналізувати законність виникнення право власності на відповідне майно, а згідно із запропонованими змінами до частини третьої статті 17 Закону, вся відповідальність за достовірність даних, які містяться у поданих документах, та за відповідність таких документів вимогам законодавства, покладається виключно на заявника.
 
Крім того, запропонований підхід розтягує процес наповнення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на невизначений термін і фактично зробить його таким, що позбавлений ознак актуальності.
 
На наш погляд, вирішення існуючих проблем має ґрунтуватись на аналізі причин їх виникнення. Якщо вести мову про причини проблеми із реєстрацією речових прав, які виникли до 2013 року, то, на наше переконання, вони не в останню чергу пов’язані з тим, що при їх законодавчому регулювання був помилково застосований «заявницький принцип», за яким державна реєстрація зазначених прав є неможливою без волевиявлення суб’єкта відповідного права. При цьому не було враховано те, таке волевиявлення вже мало місце на момент виникнення права і держава вже визнала, зареєструвала і гарантувала його. Враховуючи це, всі відомості про існуючі права мали б бути перенесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно без подання заяв про це суб’єктами прав.
 
Якщо вести мову про земельні ділянки, то у Державному земельному кадастрі, який сьогодні нарешті став єдиною інформаційною системою, вже накопичені відомості про переважну більшість земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року. Перенесення таких відомостей до Державного реєстру в автоматизованому режимі технічно можливо. 
 
Слід зазначити, що Асоціація «Земельна спілка України» повністю підтримує запропоновані у вищевказаному законопроекті положення щодо перенесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про обтяження речових прав на нерухоме майно з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, записів про обтяження нерухомого майна іпотекою з Державного реєстру іпотек, а також зобов’язання підприємств бюро технічної інвентаризації передати органам державної реєстрації прав реєстрові книги та реєстраційні справи, які є державною власністю. Вважаємо, що в такому ж порядку до Державного реєстру мають бути перенесені також записи Державного реєстру земель про державну реєстрацію документів, які посвідчували права на землю.
 
Звичайно, що у разі підтримки пропозиції, з урахуванням великого обсягу інформації і необхідністю забезпечити цей процес з технічної точки зору, таке перенесення займе значний проміжок часу. На цей період доцільно дозволити здійснювати перенесення відомостей про права, зареєстровані у Державному реєстрі земель, в індивідуальному режимі при реєстрації права (у тому числі і похідного) на конкретну земельну ділянку у інформаційній взаємодії між Державною реєстраційною службою України та Державним агентством земельних ресурсів України. 
 
Запропонований підхід дозволить значно швидше наповнити Державний реєстр прав на нерухоме майно актуальними відомостями про переважну більшість речових прав на земельні ділянки, суттєво покращить становище суб’єктів таких прав, а також дозволить уникнути вказаних вище ризиків.
 
Зважаючи на те, що розробником законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо вдосконалення врегулювання відносин на об'єкти нерухомого майна)» є Міністерство юстиції України, просимо Вашого сприяння щодо включення запропонованих положень до законопроекту в процесі доопрацювання до другого читання.
 
Принагідно хочемо зазначити, що Асоціація «Земельна спілка України» об’єднує фахівців у галузі земельного права і є неприбутковою організацією, яка на професійній основі займається розробкою нормативно-правових актів у галузі земельних відносин. За період діяльності Асоціації її фахівці активно приймали участь у нормотворчій діяльності. Десятки їх розробок вже є чинними законодавчими та підзаконними актами. Зважаючи на значний досвід у питаннях регулювання земельних відносин, були б вдячні за залучення фахівців Асоціації до обговорення питань розробки Міністерством нормативно-правових актів з цих питань. 
 
З повагою та надією на співробітництво,
Президент Асоціації